“Moeten af van idee van vrijstaande woning als summum”

Wonen en winkelen onder één dak in de Gentse Veldstraat

Ruimtelijk rendement: veldstraat

Datum: studie: 2009-2011, realisatie 2011-2013
Ligging: Veldstraat 31-37, Bennesteeg 51, Sint-Niklaasstraat 56-58
Opdrachtgever: Prowinko België
Ontwerpteam: Abscis Architecten
Aannemer: Amart
Studiebureau: Arcade
Projectcoördinator: FideCon
Budget: 3.200.000 euro
Omvang: 3.900 m²
 

Gent zet de laatste jaren hoog in op ruimtelijk rendement in haar centrum. Een mooi voorbeeld daarvan zijn de woongelegenheden die werden gecreëerd bovenop het winkelpand van Zara in de Veldstraat 31-37. “We moeten af van de idee dat de Vlaamse woondroom zich beperkt tot een vrijstaande woning met een tuin zodat je kan barbecueën wanneer je wil, en de leegstaande ruimtes in het stadscentrum benutten, ook als woonfunctie. Ook bij compactere woningen in de stad kan je immers een fijne buitenruimte creëren. Getuige daarvan dit project”, vertelt Arthur Van Cauwenberghe van Abscis Architecten. 

Abscis Architecten uit Gent moest niet lang nadenken toen een ontwikkelaar de vraag stelde iets te doen met de aan elkaar grenzende panden in de Veldstraat 31-37, de Bennesteeg en de Sint-Niklaasstraat en de binnenruimte die ze samen creëren. “Grote stukken van de gebouwen stonden leeg, terwijl wij met ons bureau net graag hoog inzetten op ruimtelijk rendement”, begin Arthur Van Cauwenberghe, architect bij Abscis Architecten, te vertellen. “We komen daarmee tegemoet aan de eis die de stad Gent een aantal jaar geleden kenbaar heeft gemaakt voor bouwprojecten in de binnenstad: boven elk winkelpand van een noemenswaardige schaal dat gerenoveerd werd, mocht voortaan geen leegstand meer zijn. Ik wil dus benadrukken dat niet alleen wij, maar ook de stad verdienste heeft aan dit en andere mooie nieuwe projecten in de Gentse binnenstad. Je kan er vanop aan dat zonder die boodschap van de stad, er bij veel winkelrenovaties vooral op de winkel zou worden gefocust. Immers, voor het financieel rendement van de ontwikkelaar van een soortgelijk project is eigenlijk enkel de winkel belangrijk. Hij wil die in de eerste plaats goed ontsluitbaar en verhuurbaar maken. Er op een creatieve manier ook andere functies mee combineren, daarin ligt onze taak.”

Van Cauwenberghe noemt het een eis, maar zelf ziet hij dat zo niet. “Omdat we volledig achter die idee staan”, legt hij uit. “Er was en is nog steeds veel leegstand in de Gentse binnenstad, net zoals in veel andere stadscentra. Daardoor is het stadscentrum nu nog vooral een commercieel en recreatief centrum. Voor dagjestoeristen, Gentenaars die willen shoppen of mensen die er werken. Daardoor is er na 18 uur nog te weinig leven in de binnenstad en dat is zonde. Het is een heel interessante uitdaging om daar iets aan te veranderen. Als bureau zetten we daarom heel hoog in op wat we zelf de stad van de toekomst noemen, met als kerntaak het woonaanbod in de kernstad zo kwalitatief mogelijk verhogen, zodat mensen verleid worden om in de stad te gaan wonen.”

“We spelen daarmee uiteraard ook in op de bouwshift. Het is absoluut noodzakelijk dat we minder mobiliteitsafhankelijk worden en ons verkavelingsmodel is niet langer houdbaar. We kunnen niet allemaal in een vrijstaande woning gaan wonen. Er wordt altijd een beeld opgehangen dat de Vlaamse woondroom er een is van een vrijstaande woning met tuin waarin je kan barbecueën wanneer je wil. Dat beeld is zo aanwezig in ons hoofd dat het gewoon een evidentie lijkt en we de troeven van wonen in de stad onderschatten. En de mensen die daar toch anders over denken, kiezen finaal alsnog vaak voor een vrijstaande woning omdat het financieel meestal interessanter is. Maar ik zie de laatste tijd toch stilaan iets veranderen. Ik ben zelf 33 en zie ook in mijn vriendengroep enkele mensen bewegen richting de vrijstaande woning, maar er zijn er toch ook die in de stad willen blijven. Ook ik woon in de Gentse binnenstad. Het is daarom goed om good practices rond ruimtelijk rendement in de stad te gaan belichten om van die vastgepinde mentaliteit dat het zogenaamd hoort om in een vrijstaande woning te gaan wonen, af te geraken.”
 

De vraag: gemengd winkel- en woonproject

“Momenteel zien we dat er vooral klein gebouwd wordt in de stad, met een gebrek aan private en publieke buitenruimte, waardoor de aantrekkelijkheid verdwijnt. De goeie opties, huizen en appartementen met kwalitatieve buitenruimte, zijn beperkt en daarom duur. Maar als je creatief omspringt met de reeds bebouwde ruimte in de stad en functies gaat combineren, is er veel mogelijk. Net daar zit de stedelijkheid. We moeten ons op dat vlak spiegelen aan grootsteden, die we in België eigenlijk niet hebben – Brussel leunt er nog het dichtst tegenaan. De oplossingen die in pakweg Berlijn, Londen en Wenen worden ontwikkeld om de densiteit twee tot drie keer groter te maken dan – relatief gezien – hier in Gent, mét oog voor een hogere levenskwaliteit, daar kunnen we van leren en moeten we naar streven. Dat hebben we gedaan in dit project, waarin de ontwikkelaar vroeg naar een ontwerp voor een gemengd winkel- en woonproject. De bouwsite besloeg meerdere percelen van het bouwblok tussen de Veldstraat, Bennesteeg en Sint-Niklaasstraat. Omdat de site in de Gentse binnenstad ligt, waren Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA’s), een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of een verkavelingsvergunning niet van toepassing. Waar we wel rekening mee moesten houden, waren bepalingen uit het gewestplan, het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG), het Algemeen Bouwreglement Stad Gent en de Inventaris Onroerend Erfgoed. Het ging dan om bepalingen als zorgen voor een sterke verwerving van functies in de binnenstad, behoud en renovatie van waardevolle gebouwdelen en beschermde stadsgezichten en voorschriften met betrekking tot woonkwaliteit, mobiliteit, hemelwater enzovoort. Het ontwerp werd in overleg met de Gentse stadsdiensten Stedenbouw en Monumentenzorg en Architectuur en de Gentse brandweer uitgewerkt, voorafgaand aan de bouwaanvraag – er bestond toen nog geen Kwaliteitskamer, vandaar het driepartijenoverleg. Op vergunningstechnisch vlak waren er buiten de algemene normen op het vlak van lichten en zichten, toegankelijkheid en brandveiligheid geen strikte voorschriften of regels. In de voorbesprekingen met de stadsdiensten werden de wensen van de stad op vlak van functieverweving, erfgoed en architecturale verschijningsvorm duidelijk gemaakt. Er was dus ruimte voor dialoog.”

De oplossing: een pand voor Zara en 7 appartementen met gemeenschappelijke daktuin

Het resultaat: winkelruimtes over drie verdiepingen – kelder, gelijkvloers en eerste verdieping – en 7 appartementen op de tweede en derde verdieping waarvan de achterkant uitgeeft op een gemeenschappelijke daktuin. Kantoor- en personeelsruimtes worden op de tussen- en eerste verdieping voorzien, boven de leveringstoegang en nooduitgang. De 7 appartementen worden in 2 bouwvolumes onderverdeeld. “Toen de ontwikkelaar ons aansprak, was er in het hoofdgebouw in de Veldstraat op het gelijkvloerse niveau een winkel, maar de twee verdiepingen erboven stonden leeg, net als het achterhuis. Het perceel grensde aan de andere kant aan de Sint-Niklaasstraat, waar ook al een gebouw stond met op gelijkvloers en de eerste verdieping een immokantoor, als ik me niet vergis. In de Bennesteeg stond ook een gebouw waarvan ik de juiste invulling niet exact meer ken. Die specifieke situatie genereerde voor ons zeer veel mogelijkheden. In totaal ging het over 3.000 m² bruikbare oppervlakte waarvan de helft leegstond, vooral op de verdiepingen dus. 

De uitvoering: speciale aandacht voor ontsluitingsmogelijkheden en leidingen

“Van de initiële 3.000 m² bruikbare oppervlakte hebben we eerst 2.000 m² afgebroken. Het enige wat eigenlijk is blijven staan, is de eerste travee aan de Veldstraat en het gebouw in de Sint-Niklaasstraat. Het gebouw in de Veldstraat is een negentiende eeuws gebouw, geen beschermd monument maar wel een beschermd stadsgezicht en dus hebben we eerst uitvoerig besproken met Monumentenzorg hoe we de waardevolle elementen het beste konden bewaren. Alles daarachter is dus afgebroken en dan zijn we eerst begonnen met het maken van een grote kelder. Want de Zara heeft niet enkel een gelijkvloerse en een eerste verdieping maar ook een niveau -1. Elk niveau is goed voor zo’n 1.000 m², een serieuze winkeloppervlakte, zo in het centrum van de stad. Op de tweede verdieping van het hoofdgebouw kwamen appartementen, net als in een volume dat daar nog bovenop kwam. Alle appartementen geven uit op de gemeenschappelijke daktuin in het binnengebied. Die daktuin zorgt ervoor dat stedelijk wonen op een andere manier kan worden beleefd. Het hele project telt nu in totaal 4.000 m² bruikbare oppervlakte.”


“Kiezen voor woningen bovenop een winkel brengt natuurlijk ook wel de nodige uitdagingen mee. Zo zijn de beslissingen die moeten worden gemaakt op het vlak van toegangs- en evacuatiewegen vaak nogal complex. Uiteindelijk besloten we het nieuwe gebouwtje in de Bennesteeg te gebruiken als toegang tot de verschillende ruimtes, met een trappenhal en een lift, en de evacuatie van de winkel en de woningen aan de Sint-Niklaasstraat te voorzien.”

Wat beter kon: iedereen tevreden

Het eindresultaat stemt alle betrokkenen tevreden (zie ook kaderstuk, red). “Ik zou de vraag wat er beter kon daarom eerder willen opentrekken”, zegt Van Cauwenberghe. “Er zijn nog te weinig van deze projecten in de Gentse binnenstad, maar er wordt gelukkig wel werk van gemaakt. Dit is één van onze eerste projecten met een dergelijke complexiteit in het centrum van Gent. We hebben hier veel ervaring opgedaan voor nieuwe projecten in en rond de Veldstraat die we nu aan het realiseren zijn, waar enerzijds die mix van verschillende functies en anderzijds die ontsluiting op verschillende straten in terugkomt.”

De troeven

Wie kunnen we om de troeven van project Veldstraat 31-37 te bespreken beter aan het woord laten dan een bewoner van één van de appartementen? Mauricette Demeyer nam nog niet zo lang geleden haar intrek in een flat op de eerste verdieping. “Ik ben rasechte Gentse, maar mijn huwelijk bracht mij naar de rand, naar Aalter. Toen mijn man vorig jaar onverwacht en veel te vroeg overleed, wou ik zo snel mogelijk terug naar Gent, en liefst in het centrum. Dit appartement bood alles wat ik nodig had. Ik zit hier tussen de mensen, de winkels zijn dichtbij en ook het openbaar vervoer stopt letterlijk voor de deur. Ik denk er sterk over na mijn wagen weg te doen, al is dat in de huidige omstandigheden (doelt op de coronamaatregelen, red.) misschien nog niet meteen aan de orde. Wat wel een absolute voorwaarde voor mij was, was om ook buitenruimte te hebben, en die vond ik hier met de binnentuin. Dat die gemeenschappelijk is en ik die dus moet delen, stoort mij hoegenaamd niet. Ik ben alleen, dus ben op die manier verzekerd van sociaal contact zonder dat ik er ver de deur voor uit moet. Neen, ik heb me mijn keuze om hier te komen wonen nog geen seconde beklaagd.”

KADERSTUK: ruimtelijk rendement én ontharden belangrijke thema’s voor de stad

De stad is even tevreden met het project Veldstraat 31-37 als de andere betrokken partijen. Ann Plas, kabinetschef bij schepen Filip Watteeuw, bevoegd voor Stedenbouw en Architectuur: “De ruimte in onze stad voor nieuwe woonprojecten is heel beperkt. Daarom is ruimtelijk rendement een belangrijk thema voor ons. We kijken er ook nauw op toe dat we daarbij ook zeker de woonfunctie ruimte geven. Winkels en kantoren horen thuis in een stad, maar dat geldt ook absoluut voor wonen. Misschien nog meer, omdat die functie ervoor zorgt dat er dag en nacht beweging is in de stad, en niet enkel tijdens de winkel- en kantooruren. Een goeie mix van functies zorgt voor een aangename, levendige en robuuste stad. Ook ontharden staat bij Stad Gent hoog op de agenda, zeker met die gigantische klimaatuitdaging voor de boeg. Ruimte voor waterinfiltratie en groendaken, maar ook de mooie daktuin in dit project, bieden mee het antwoord op de waterschaarste en het hitte-eilandeffect in een stad.”