Zeven wooneenheden voor één villa

Alternatief verkavelingsmodel biedt evenwichtige mix van privatief en collectief wonen

Datum: 2009
Ligging: Beemden, Londerzeel
Opdrachtgever: dhr. De Wachter
Ontwerpteam: kpw architecten: Peter Kint architecten & Stijn Philippe |UTIL
Aannemer: alg. ond. August Van Cauter nv
Omvang: 4 grondgebonden woningen en 3 appartementen in een residentiële wijk

Verdichting hoeft niet gepaard te gaan met appartementsbouw. Zo bewezen KPW architecten en de gemeente Londerzeel al in 2007 met een vooruitstrevend verkavelingsmodel in de residentiële wijk De Beemden. Onder impuls van de bouwheer kreeg een bouwplaats met ruimte voor een grote villa een andere invulling met een stedenbouwkundig afwijkend concept met zeven wooneenheden.

Bouwheer René De Wachter woonde al jaar en dag in een uit de kluiten gewassen villa in Londerzeel met zicht op het natuurgebied De Beemden. Het grote perceel naast de villa was ook eigendom van de heer De Wachter en kon perfect dienen als bouwgrond voor één villa of vier eengezinswoningen. De groene locatie genegen zocht hij een oplossing om er zijn oude dag te kunnen slijten, zonder de dagelijkse onderhoudslasten van een uit de kluiten gewassen woning. Noch een nieuwe villa, noch één van de vier mogelijke gezinswoningen betrekken waren opties. Daar ontstond het basisidee van het huidige project: een mix van collectief en privatief wonen. De bouwheer zou er zelf kunnen wonen, wat uiteindelijk ook gebeurd is. Hij heeft nog jaren verbleven in de penthouse met prachtig zicht op de natuur. Daarnaast zag hij het volledige project ook als een investering voor de toekomst voor zichzelf en zijn drie zonen. 

Het project

De vraag: mix van collectief en privatief wonen

Een densifiëring van de verkaveling drong zich op, maar hoe? Het innovatieve idee belandde uiteindelijk op de tekentafel bij KPW architecten, gevestigd in Leuven. “We hebben verschillende concepten op papier gezet, maar samen met de dienst Ruimtelijke Ordening van Londerzeel zijn we tot een ensemble gekomen dat op een andere manier omgaat met de verkavelingsproblematiek die toen nog niet zo actueel was”, vertelt architect Peter Kint. 
Het project vereiste door zijn innovatief karakter van meet af aan een intense samenwerking tussen bouwheer, architect én de dienst Ruimtelijke Ordening van Londerzeel. Omgevingsambtenaar Steven Rits bij de gemeente Londerzeel legt uit. “Het perceel was oorspronkelijk bedoeld als een verkaveling van vier loten voor open bebouwingen. De bouwheer zag vier aparte woningen met elk een eigen tuin echter niet zitten, en wenste een ander concept met een deels collectief en deels privatief karakter.”
Er werd verzaakt aan een verkaveling, waardoor deze voorschriften niet meer gerespecteerd moesten worden.  Steven Rits: “Dit was mogelijk omdat de verkaveling van de vier loten nog in eigendom was van dezelfde familie. Alle eigenaars van een lot in de verkaveling moeten immers de aanvraag mee ondertekenen. Als een verzaking van de verkaveling niet mogelijk was doordat bijvoorbeeld andere eigenaars een lot in handen hadden, dan hadden we een zware procedure van verkavelingswijziging moeten doorvoeren. Op die manier kunnen de eigenaars bezwaar indienen om het project tegen te houden. Die procedure staat nu gekend als de omgevingsvergunning voor het bijstellen van een verkaveling. Ondertussen kan sinds de codextrein ook al enkele jaren via de afwijkingsmogelijkheid van oudere verkavelingen (ouder dan 15 jaar) gewerkt worden.”
 

De oplossing: verkavelingsmodel overboord

Het typisch Vlaamse verkavelingsmodel ging dus overboord en het perceel voor één villa of vier woningen transformeerde door een ingenieus ontwerp van KPW architecten naar een soort van woonerf met zeven wooneenheden. “We combineerden vier grondgebonden woningen met twee duplexappartementen en één penthouse. Het geheel bestaat uit twee volumes”, vertelt architect Peter Kint. “De grondgebonden woningen bevinden zich bovenop een ondergrondse parkeergarage met kelderruimte.” 


Verappartementisering was binnen de verkaveling absoluut uit den boze. Peter Kint: “Een appartement biedt als massief gesloten volume weinig meerwaarde aan het straatbeeld. We hebben het zicht op de natuur achter het perceel behouden door de opsplitsing in twee grote volumes met een centrale doorsteek.” Elke grondgebonden woning heeft een beperkte private tuin, met daarachter een grote gemeenschappelijke tuin. Ondergronds bevindt zich ook een gemeenschappelijk atelier. “Bijzondere aandacht ging naar de overgang van het publieke karakter van de straat naar de semipublieke en private ruimtes. Op die manier bieden we meerwaarde aan zowel de bewoners als de passanten op straat.”

“Een appartement biedt als massief gesloten volume weinig meerwaarde aan het straatbeeld. We hebben het zicht op de natuur achter het perceel behouden door de opsplitsing in twee grote volumes met een centrale doorsteek.” – architect Peter Kint

De uitvoering: Uitvoering overleg

Voor dergelijk innovatief project was het van groot belang om de violen van in het begin gelijk te stemmen. Omgevingsambtenaar Steven Rits: “Via het driepartijenoverleg zaten wij als gemeente Londerzeel samen met de bouwheer en de dienst Stedenbouw op Vlaams niveau, vooraleer een aanvraag voor het project ingediend werd.” Dat bleek volgens Rits van groot belang om tot een dossier te komen dat gedragen werd door de verschillende overheidsniveaus. “Daarna hebben we ook enkele keren overleg gepleegd met architect Peter Kint. Op die manier kan je dergelijk project kneden, want het was geen evident concept. Onze interesse was echter snel gewekt want het vormde een interessante meerwaarde voor de stedenbouwkundige aanpak van onze gemeente.” 
Zowel de vormentaal als de bouwdiepte waren uitzonderlijk volgens Steven Rits. “We werden geconfronteerd met een gebouw met drie bouwlagen, maar slechts twee interne woonlagen comform het vigerende gewestplan. De kroonlijsthoogte bedroeg 10 meter. Ook de bouwdiepte van 20 meter was niet standaard, maar hebben we kunnen toestaan omdat de linker- en rechterbebouwing een aparte rooilijn hadden. Uitzonderlijke omstandigheden, maar als dienst Ruimtelijke Ordening wilden we graag meedenken en -werken aan deze alternatieve verdichtingsvorm.”

Er werd afgeweken van nagenoeg alle voorschriften. Steven Rits: “Oorspronkelijk waren het 4 loten voor open bebouwing, dat werd een meergezinswoning met 7 kwalitatieve woonentiteiten met een gemeenschappelijke tuin. De bouwlijn werd van 12m naar 7m teruggebracht met een voortuinstrook. De bouwdiepte werd vergroot voor het rechterdeel en de kroonlijsthoogte werd opgetrokken van circa 3m naar circa 10m. Het hellend dak werd een plat dak en vier bijgebouwen van 30m2 reduceerden we tot een bijgebouw van 15m2 voor gemeenschappelijke berging, wetende dat de parking ondergronds is.”

Wat beter kon: nog meer gemeenschappelijke aspecten

Mocht architect Peter Kint het project opnieuw ontwerpen met de kennis en ervaring die hij nu heeft, dan zou hij nog meer inzetten op de gemeenschappelijke aspecten. “We zouden ook dynamischer bouwen, met het oog op de toekomst. We zouden dan eerder opteren voor een algemene structuur waarbinnen er verschillende mogelijkheden zijn met kleine aanpassingen. Maar dat is daarom niet per se beter, wel anders. Je moet het project ook in zijn tijdsgeest bekijken. Het is voor ons een belangrijk project geweest en we zijn er nog steeds trots op. Het werd kritisch bekeken en kreeg veel positieve aandacht.”

Dergelijk project staat of valt volgens architect Kint met de overtuiging van de verschillende betrokken partijen. “Met omgevingsambtenaar Steven Rits zaten we op dezelfde golflengte wat resulteerde in verrijkende brainstormsessies. Helaas zijn de principes van bouwaanvragen en vergunningen gestoeld op klassieke patronen waarbij afwijkingen nog steeds moeilijk liggen. We merken beterschap, maar niet op korte termijn. Ruimte, energie en materialen zijn schaars. Als architect moet je daarop inspelen. Dat niet doen is onverantwoord, maar de regelgeving moet je natuurlijk toelaten om buiten het kader te denken.”

De Troeven

Kennis vergaard voor andere projecten

Het project laat zich nog het beste omschrijven als een soort woonerf waar verschillende profielen kwalitatief kunnen samenwonen: gezinnen met kinderen in een grondgebonden woning, alleenstaanden in een duplexappartement of gepensioneerden die nog willen genieten van het leven in de penthouse. De mix van privatieve en gemeenschappelijke delen biedt het beste van twee werelden: een eigen stek en een grote gemeenschappelijke tuin die welhaast aanvoelt als een park. 


Het project vervulde voor de gemeente Londerzeel als het ware een pioniersrol, waardoor de opgedane kennis ook vandaag zijn nut bewijst bij nieuwe projecten. Steven Rits: “Voor de gemeente Londerzeel was het in 2007 een van de eerste woonprojecten met zowel een gemeenschappelijke tuin als ondergrondse parkeergelegenheid. Met onze dienst speelden we al met dergelijke ideeën, maar je moet effectief projecten hebben die dergelijke concepten toepassen. Dan pas kan je meedenken. Na het project hebben we met de gemeente een nota opgesteld waarin aspecten zoals gemeenschappelijke tuinen, ondergronds parkeren en dergelijke meer aan bod komen. Passeert er een nieuw groter woonproject de revue op onze dienst? Dan geven wij de nota mee aan de bouwheer zodat hij ziet dat er ook alternatieve mogelijkheden zijn.”
Durven afwijken van de geijkte paden was interessant en nodig bij dit dossier, stelt Steven Rits. “Krampachtig vasthouden aan regels leidt niet altijd tot kwaliteit. Om tot creatieve oplossingen te komen moet je soms bepaalde vrijheden durven geven, zonder daarbij alle regelgeving over boord te gooien. In realiteit zal het altijd een compromis moeten zijn tussen de regels van de overheid en de creativiteit van bouwheren en architecten.”
 

“Krampachtig vasthouden aan regels leidt niet altijd tot kwaliteit. Om tot creatieve oplossingen te komen moet je soms bepaalde vrijheden durven geven, zonder daarbij alle regelgeving over boord te gooien.” – omgevingsambtenaar Steven Rits