Ruimtelijk-economisch onderzoek

Onderzoekspoor
Enkele vaststellingen: verweving, bedrijventerreinen, vastgoed
Rapporten Segmentatiereeks
Andere output, artikels & papers

Onderzoekspoor

In 2015 zijn we met het Departement Omgeving (VPO) gestart met onderzoek rond economische locaties in het onderzoekspoor ruimtelijk-economische netwerken. We bekijken economische locaties over heel Vlaanderen: deze bevinden zich niet alleen op bedrijventerreinen, maar ook in gebieden waar wonen en economie verweven voorkomen, en in het buitengebied. De centrale vraag van het onderzoekspoor is hoe we ruimte kunnen bieden aan bedrijven, zodat ze zich op de meest geschikte locatie bevinden. Hiervoor gaan we dieper in op:

Ruimtelijke noden van bedrijven.
Verschillende omgevingen of gebieden waarin bedrijven zich bevinden en wat die omgevingen aan bedrijven bieden.
De manier waarop het beleid de ruimtelijke noden van bedrijven kan verbinden met ruimtelijke ingrepen in een te (her)ontwikkelen gebied.

Ruimtelijke economie, en meer bepaald de zoektocht naar passende locaties voor bedrijven, is een thema dat ook tot het takenpakket van VLAIO behoort. Departement Omgeving werkt daarin vooral vanuit de context van ruimtelijk beleid en onderzoek, terwijl VLAIO vooral de missie heeft om bedrijven te ondersteunen. Zo lanceerde VLAIO de bizlocator; een online platform dat bedrijven ondersteunt om geschikte beschikbare locaties te vinden. Departement Omgeving en VLAIO wisselen over deze thematiek regelmatig kennis uit en volgen elkaars projecten op.

Om de onderzoeksvragen te beantwoorden is het nodig om inzicht te hebben in het functioneren van bedrijven, in de relatie van bedrijven tot hun omgeving en in de manier waarop ze met ruimte omgaan. Daarom vertrekt het onderzoek in dit onderzoekspoor van de microschaal, of de schaal van een bedrijf dat op een bepaalde plaats gevestigd is. Achter deze locatiekeuze schuilt een bepaalde individuele bedrijfsafweging (in functie van prijs, bedrijfswerking, transport...), die deel uitmaakt van de bedrijfslogica (of de best mogelijke manier van functioneren voor het bedrijf).

Doorheen de jaren hebben onderzoekers van Departement Omgeving en partners via verschillende methodieken informatie verzameld. Literatuur, gesprekken met bedrijven en observaties op het terrein, ontwerpend onderzoek, toekomstverkenning… leveren materiaal om mee aan de slag te gaan. Uit de literatuur halen we vestigingsfactoren, die samen met de gesprekken met bedrijven overeenkomen met de 'stated preferences'. Deze geven ook context aan bepaalde keuzes die bedrijven maken. Daarnaast hebben we voor acht casegebieden in Vlaanderen, Brussel en de Brusselse noordrand (in het kader van TOP Noordrand) een terrein-inventarisatie van economische activiteiten opgemaakt. Dit staat dan voor de observaties op het terrein, of 'perceived preferences'.

terug naar boven

Enkele vaststellingen

Verweving is een feit

Uit de geïnventariseerde gebieden valt op hoe economische activiteiten zich overal bevinden, zowel in combinatie met wonen op hetzelfde perceel, als met woningen in de omgeving. Niet enkel kantoren of op inwoners gerichte voorzieningen, maar ook andere economische activiteiten zoals productie en industriële dienstverlening bevinden zich in woonomgevingen of in combinatie met wonen. Het is opvallend hoe het zowel om grote als om kleine economische percelen in (de buurt van) woonomgevingen gaat. In zowat alle tot hiertoe geïnventariseerde gebieden zijn er veel economisch bestemde gebieden verweven gelegen. Cijfers over verweving op basis van de ruimteboekhoudingscategorie economie is dan ook altijd een onderschatting van verweving op het terrein.

Ook het type activiteit is terug te vinden in zowel verweven als niet-verweven omgevingen. Het bedrijfsproces op een bepaalde plaats en hoe het georganiseerd wordt, zijn namelijk de bepalende factoren. Voor VLAREM en SEVESO-regelgevingen gelden onder meer hoeveelheden, uitstoot en best beschikbare technieken voor opslag. Dit zorgt ervoor dat bijvoorbeeld fotografen en chemiereuzen die nochtans dezelfde producten gebruiken, zich in een andere omgeving vestigen: de ene bevindt zich in een woonomgeving, terwijl de andere naar een gescheiden bedrijventerrein moet.

terug naar boven

Het belang van bedrijventerreinen

Het behoud van verweven economische locaties zorgt ervoor dat bedrijven die door hun bedrijfsproces gescheiden moeten zijn, ook daadwerkelijk geschikte kavels vinden op een bedrijventerrein. Daarnaast moeten goed functionerende productieve bedrijventerreinen voor dit type activiteit geschikt blijven. Door bijvoorbeeld andere functies, in het bijzonder wonen, toe te laten, bestaat het risico dat milieuvergunningen niet meer vernieuwd kunnen worden voor dezelfde activiteiten als voorheen. Dit leidt tot verdringing van bedrijven met mogelijk delocalisatie of inname van greenfields tot gevolg. Verweving met andere economische functies (of de ontwikkeling van kleinere units) kan overwogen worden, indien ze op een gecontroleerde manier toegelaten worden. Deze manier van ontwikkelen kan interessant zijn om transformatie op bedrijventerreinen te bekostigen.

Vastgoedmechanisme

In de huidige vastgoedsituatie is woonvastgoed meer waard dan bedrijfsvastgoed, met uitzondering van enkele prestigieuze (winkel)panden. Een gemengde ontwikkeling zal minder opleveren dan een monofunctionele woonontwikkeling. Zolang er een voldoende aanbod is aan monofunctionele economische locaties, zal de prijs niet in het voordeel spelen van verweven economische locaties. Onder meer door de vastgoedsituatie is het dus niet makkelijk om in Vlaanderen bestaande verweven activiteiten verweven te houden en nieuwe verweven locaties te creëren. Nochtans biedt een verweven omgeving ook voordelen: het zorgt voor dynamische buurten en kan leiden tot lokale tewerkstelling, nabijheid tussen wonen en werken en duurzame verplaatsingen.

terug naar boven