Het bewijs dat sociaal wonen ‘anders kan’

Nieuw leven in het Liedekerkse dorpscentrum

Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto
Liedekerke foto

Datum oplevering: 2014
Ligging: Opperstraat / Velodroomstraat, Liedekerke
Opdrachtgever: Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting cvba
Ontwerpteam: A2D architecture 2 design
Aannemer: Everaert Cooreman
Studiebureau: D+A Consult
Budget: 6.103.592,93 euro
E-peil: E75 – K35
Oppervlakte: 6.591 m²

Een bouwproject als hefboom voor een nieuwe dynamiek in een dichtbevolkte wijk die een nieuwe impuls nodig had: dat is wat de gemeente Liedekerke en de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (GMV) voor ogen hadden, toen er sprake was om een uitstervend perceel in de Opperstraat nieuw leven in te blazen. A2D architecture 2 design en studiebureau D+A zetten mee hun schouders onder dit project, dat bewijst dat ook de bouw van sociale woningen gepaard kan gaan met ambitieuze doelstellingen op basis van architecturale meerwaarde en integratie in de nabije omgeving.

De bouwheer van het project is de Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting (GMV), actief in sociale huisvesting met een werkingsgebied in een 13-tal gemeenten in het arrondissement Halle-Vilvoorde. De GMV verhuurt en verkoopt sociale woningen en biedt sociale leningen aan. Zo heeft GMV ca. 2.200 wooneenheden in haar patrimonium. In 2014 kwam daar dit opzienbarende project in Liedekerke bij. 
Op een braakliggend perceel liet de GMV samen met de gemeente Liedekerke een nieuw sociaal huisvestingsproject van 38 appartementen en 7 woningen bouwen, inclusief een ondergrondse parking en een publieke buitenruimte in het centrum van Liedekerke. Het stond voor alle betrokkenen vast dat dit geen ‘gated community’ mocht worden, maar net een project dat meerwaarde biedt voor iedereen: de bewoners, de nabije omgeving en de gemeente Liedekerke in zijn geheel. 

De vraag: Een stadskanker vermijden

Twee centrale assen vormen mee het hart van de gemeente Liedekerke: de Opperstraat en de Velodroomstraat. Het dorpscentrum heeft een bijzonder weefsel. De typische fijnmazige structuur van straten, steegjes, doorsteken en verbindingen heeft de potentie om een gezellig, charmant verblijfsgebied te zijn. Het gebrek aan structuur, uitstraling en identiteit haalde echter het imago van het hele kerngebied en het omgevende woonweefsel naar beneden.
Bovenal was er één specifieke die een doorn in het oog was: het stuk grond in Opperstraat, met onder meer een leegstaande winkelruimte en heel wat kleine, sterk verouderde woningen. Het is de taak van een dienst Omgeving om mee te waken over de kwaliteit van het straatbeeld en het woningaanbod. Daarom wilde de gemeente koste wat kost vermijden dat die zone zou uitgroeien tot een stadskanker. 
Pascal De Gijnst, manager Afdeling Omgeving bij de gemeente Liedekerke: “De buurt verloederde zienderogen, problemen als sluikstorten en wildparkeren doken steeds vaker op. Een bijkomende uitdaging was dat een groot aantal van de woningen zich in tweede of derde bouworde bevonden, wat inhoudt dat ze slechts toegankelijk waren middels doorgang vanop een ander erf. Dat leidde tot allerlei problemen met betrekking tot recht op doorgang en zelfs tot heuse burentwisten.” 

Liedekerke foto

Om het tij te keren, gingen eerst de gemeente en nadien de GMV over tot het aankopen van alle woningen op de site. Dat nam jaren in beslag, onder meer omdat de woningprijzen stelselmatig de hoogte ingingen. “De eerste woningen werden zelfs al in de jaren tachtig aangekocht. In de loop der jaren kwamen steeds meer nog niet verkochte woningen leeg te staan, waardoor de buurt nog verder verkommerde”, haalt De Gijnst aan. Intussen dacht de gemeente al na over de toekomst van de site. “Het was een ideale locatie om een project te ontwikkelen in het centrumgebied van de gemeente, zeker op vlak van sociale woningbouw. Dit project kon een kapstok betekenen voor de verdere ontwikkeling van het hele gebied”, zegt De Gijnst. 

Met dit project zette Liedekerke in op verdichting en versterking van de bestaande kern. Het nieuwe project moest het dorpscentrum van Liedekerke mee structureren en vorm geven. De mate waarin het ontwerp die filosofie zou onderschrijven was dan ook een belangrijk criterium in de open wedstrijd voor architecten. 

De oplossing: Een project dat zich integreert in de buurt

A2D architecture 2 design kreeg, na een open wedstrijd, uitgeschreven door de GMV, de opdracht om een ontwerpend onderzoek te beginnen. “De uitzonderlijk hoge vrijheid van de wedstrijd sprak ons onmiddellijk aan”, zegt Matthias Brusselmans, architect bij A2D architecture 2 design. “Er was natuurlijk wel een programma van eisen, maar er werden geen volumes of bouwhoogtes vastgelegd. De belangrijkste eis was: een programma creëren dat zich goed integreerde en interessant was voor de bewoners en vooral de buurt. Dat sluit naadloos aan bij onze filosofie. In ons ontwerp sluiten de volumes daarom goed aan op de bestaande bebouwing.”

“Het was een uitdaging om de manier waarop deze site historisch geordend was, op bepaalde vlakken te doorbreken.” – Pascal De Gijnst (gemeente Liedekerke)

Omdat het prijskaartje van de grondwerving aardig opliep, was het een prioriteit om voldoende wooneenheden te kunnen realiseren en het kosten-batenplaatje in evenwicht te houden. De keuze viel daarom op een project met drie bouwlagen. Daarom werd een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan opgesteld, dat ook als doel had om het rendement van de site op te drijven. “Omdat het project langs twee grote assen is gelegen, kwamen we tot de conclusie dat het misschien opportuun was om de bouwblokken om te draaien. Zo konden we binnengebieden tussen de blokken creëren. De voordelen waren legio: het straatbeeld zou meer open worden gemaakt, de voordien verloederde binnengebieden zouden toegankelijker worden, en opnieuw deel uitmaken van het straatbeeld”, aldus De Gijnst.

De keuze om er sociale woningen te bouwen, zorgde voor een niet te onderschatten tijdsdruk, aangezien de gemeente de taak had gekregen om tegen 2021 (een timing die nadien nog werd verlengd tot 2025) een welbepaald aantal sociale woningen te bouwen. Bovendien moest de gemeente heel wat moeite steken in het overtuigen van de buurtbewoners. “Er was een zekere ongerustheid over de verloedering. Men wist bovendien niet goed wat de gemeente eraan wilde doen. Het vergt een zekere mondigheid om daar een antwoord op te bieden en perspectief te bieden aan de buurt”, legt De Gijnst uit. 

De uitvoering: Nederige architectuur met eenvoudige materialen

Aan de westzijde en in het midden bevatten de bouwblokken appartementen. Aan de oostzijde is het bouwblok hoofdzakelijk samengesteld uit individuele grondgebonden eengezinswoningen met een eigen tuin. 

Volgens Brusselmans is het project een toonbeeld van een nederige architectuur met eenvoudige materialen, die tegelijkertijd ook uitstraalt naar de ruimere omgeving toe. De architecten gingen immers op zoek naar manieren om ook waardevolle openbare ruimte te creëren: “Door de bouwblokken schuin te positioneren, creërden we twee driehoekvormige pleinen. Eén plein, richting de Opperstraat, is meer verhard. Die keuze werd mee ingegeven door de wens om het plein multifunctioneel te kunnen inzetten als marktplaats, kermis, ontmoetingsplek of voor buurtfeesten.  Het andere plein, in de richting van de Velodroomstraat, is hoofdzakelijk onverhard.” Deze pleinen organiseren het project en creëren circulatie- en zichtassen. Bovendien bieden deze pleinen een nieuwe, broodnodige open ruimte aan de buurt die verder enkel uit gesloten bouwblokken bestaat. 

Liedekerke foto

Het project laten opgaan in de omgeving bleek een heuse uitdaging, zegt Brusselmans: “Dat is altijd een spel van verhoudingen, van de juiste hoogtes en breedtes van het plein. Ook het bepalen van de juiste typologie van alle woningen was niet vanzelfsprekend. We kozen voor appartementen met een inpandig terras. Dat houdt in dat er nergens, ook niet op het gelijkvloers, uitstekende terrassen of tuinen te zien zijn. Zo kan het openbaar domein aansluiten tot net tegen het gebouw.” 

De appartementgebouwen zijn relatief smal, met lichtrijke openingen aan beide gevels. Door de verschillende appartementen ten opzichte van elkaar te spiegelen komen de slaapvertrekken zijdelings tegen elkaar te liggen, wat ideaal is voor het realiseren van een voldoende akoestisch comfort voor de slaapkamers. De inpandige terrassen zijn uitgewerkt als wintertuin, met glazen panelen die geopend en gesloten kunnen worden, en die nu eens aan de ene en dan eens aan de andere zijde van de leefruimte zijn ondergebracht. “We merken dat die ruimtes door de bewoners bijzonder op prijs worden gesteld”, bemerkt de architect. 

Al deze ingevingen voorzien het gehele project van karakter en identiteit, vindt Brusselmans. “Om dezelfde reden zijn we creatief omgesprongen met de volumes: denk maar aan verschillende uitkragingen, een onderdoorgang om je van het ene naar het andere plein te begeven, een bijkomende verdieping om extra accent in het straatbeeld te creëren,…”

Ook duurzaamheid was een belangrijke leidraad voor de ontwerpers: een logisch verlengstuk voor een project dat sowieso al sterk inzet op duurzame begrippen als verdichting en versterking van de bestaande kern. Alle appartementen voldoen aan de EPB-normering van 2012 en behalen een gemiddelde E75 en K35. Brusselmans: “Zo zijn we voluit gegaan voor een centrale centrale verwarming. Dat was enkele jaren geleden zeker nog geen vanzelfsprekenheid in dergelijke projecten, waar men vaker voor individuele verwarmingsketels per appartement koos. Die oplossing is echter een stuk minder duurzaam. Daarnaast kozen we ook voor een centrale zonneboiler voor sanitair warm water, gekoppeld aan zonnepanelen.”

“In een vroeg stadium met elkaar rond de tafel zitten en mogelijke problemen uitklaren, levert enorm veel winst op in het verdere verloop van het project.” – Hans Gielis (D+A)

Op het Velodroomplein staat een kunstwerk, dat twee fietsers uitbeeldt – geen toeval, want op het plein tussen de twee bouwwerken in was vroeger een wielervelodroom gevestigd. Het beeld is ontworpen door een student van de Academie Beeldende en Audiovisuele Kunsten. Het beeld herinnert aan het wielerverleden van de site. “De Academie heeft een interne wedstrijd onder haar leerlingen georganiseerd”, zegt De Gijnst. “We hebben de Academie bewust ingeschakeld, om zo vanuit het beleid ook binding te creëren met andere spelers in de gemeente.”

De troeven: Nieuwe ademruimte in het dorp

“Het was een uitdaging om de manier waarop deze site historisch geordend was, op bepaalde vlakken te doorbreken”, zegt De Gijnst. “Het was zoeken naar een evenwicht, met hogere volumes die tegelijkertijd ook niet té veel mochten contrasteren met de bestaande korrel. Daarom is er veel overleg geweest met de architecten over de bovenste bouwlaag. Op die manier konden we het volume goed integreren met de bestaande bebouwing.” 

Ook het sociale aspect mag niet uit het oog verloren worden. Dankzij de grote, open ruimtes in het project fungeert de site ook als ontmoetingsplek, zowel voor de bewoners als voor de ruimere buurt. 

De gemeente Liedekerke had een niet te onderschatten rol in de totstandkoming van het project. “Liedekerke was toonaangevend. Zo’n hoge mate van betrokkenheid van de overheid komen we niet vaak tegen”, zegt Matthias Brusselmans. Voor de gemeene lag de lat bijzonder hoog: het straatbeeld van het Liedekerkse dorpscentrum stond immers op het spel. “Kwaliteit was dan ook essentieel. Het gaat hier immers om een site met een zeer strategische ligging, pal in de dorpskern. Als je dan niet alles op alles zet om voor een project van een kwalitatief hoog niveau te gaan, zal het eindresultaat niet zorgen voor het straatbeeld en de dynamiek die je tot stand wil brengen.” 

Het sleutelwoord om dat resultaat te bereiken, is samenwerking. “Je hebt partijen nodig die met de neuzen in dezelfde richting staan. We waren als gemeentebestuur behoorlijk ambitieus in dit project, en dus hadden we nood aan partners die dezelfde ambitie toonden”, aldus De Gijnst. “Er was van bij het begin een uitstekende samenwerking”, zegt ook Hans Gielis, CEO van studiebureau D+A. “In een vroeg stadium met elkaar rond de tafel zitten en mogelijke problemen uitklaren, levert enorm veel winst op in het verdere verloop van het project. Hoe langer je wacht om bij te sturen, hoe duurder het wordt. Dat was hier gelukkig niet het geval.”

De gemeente Liedekerke blikt tevreden terug op het eindresultaat. “We zijn erin geslaagd een evenwicht project tot stand te brengen, dat het gewestplan op een kwalitatieve manier doorbreekt en tegelijkertijd ook past binnen het historisch weefsel”, aldus Pascal De Gijnst. Ook bouwheer GMV is tevreden met het resultaat: “Dit is het bewijs dat sociaal wonen ook anders kan”, klinkt het bij de maatschappij. 

Liedekerke foto

Het project heeft op 55 inzendingen in 2017 de architectuurprijs van de provincie Vlaams-Brabant gewonnen. De jury loofde dit sociale woonproject als een van de weinige goede voorbeelden in een dichtbebouwde dorpskern. “Met chirurgisch vernuft pasten de ontwerpers het gebouwensemble genereus in het bestaande weefsel in. Zo komt er nieuwe ademruimte in het dorp, voor oude en jonge bewoners van het nieuwe gebouw, én voor de hele buurt. De jury schoof het project naar voor als inspiratie en voorbeeld voor de urgente opgave van kernversterking overal in Vlaanderen. Dit is dorpsarchitectuur zoals we ze graag zien!”, zei jurylid Edith Wouters.

Wat beter kon: Durven afwijken van het gewestplan loont de moeite

Alle betrokken partijen zijn tevreden met het eindresultaat, en tonen zich vooral opgetogen over de steile ambitie die voor dit project getoond werd. Het had ook anders kunnen uitdraaien. Het gewestplan Halle-Vilvoorde laat in principe maximaal twee woonlagen toe, omdat Liedekerke zo al erg dichtbebouwd is. De gemeente kent ongeveer 1.200 inwoners per vierkante kilometer en zo’n 100 woningen per hectare. Nóg meer verdichten is dan niet vanzelfsprekend, maar de gemeente is erg tevreden met de beslissing om dat in dit geval wel te doen. Om die beperking te kunnen omzeilen, ging Liedekerke over tot de opmaak van een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan. Zo kon er toch een derde bouwlaag worden toegevoegd.

“Door de bouwblokken schuin te positioneren, creërden we twee driehoekvormige pleinen. Eén plein, richting de Opperstraat, is meer verhard. Het andere, in de richting van de Velodroomstraat, is hoofdzakelijk onverhard.” – Matthias Brusselmans (A2D architecture 2 design)

Dit project bewijst dat soms goed kan zijn om van het gewestplan af te wijken, indien daar goede redenen voor zijn”, zegt Pascal De Gijnst. “Alleen zo konden we dit project financieel rendabel houden, en bovenal: het komt de kwaliteit van het eindresultaat ten goede. Het leert dat je zo’n project als dit niet enkel vanuit kwantitatief oogpunt moet bekijken. Het doorbreken van het gewestplan is altijd gevoelig, maar het heeft ons toegelaten om zowel de functionaliteit als de inpasbaarheid van het project te bevorderen”, besluit De Gijnst. 
 

KADERSTUK: Garage ontworpen in 3D

Het ontwerpen van de ondergrondse garage stelde een heuse uitdaging voor studiebureau D+A. “Dat komt vanwege de helling in het terrein en de grillige vorm van de kelder, als gevolg van het spel van volumes dat de architecten ontwierpen”, zegt Hans Gielis, CEO bij D+A. “Zo’n kelder heeft een volledig andere functie en structuur dan de bovenbouw. De kelder kent verschillende niveaus, met hellingen. We moesten ervoor zorgen dat er overal voldoende vrije ruimte was, en dat de draaicirkels ruim genoeg waren. De kelder loopt zowel onder de gebouwen als onder het plein, en dat brengt een verschillende belasting met zich mee.”

Gielis: “Het klassieke 2D-ontwerp volstond niet om de ruimte te ontwerp. Daarom zijn we moeten overschakelen naar een volledige 3D-modulering van de kelder. Alleen zo konden we de vrije hoogtes en een minimaal grondverzet garanderen.” De compactheid van het gebouw zorgde ervoor dat de ingenieurs scherp moesten rekenen, zegt Gielis. “We konden ons geen teveel aan materiaalgebruik permitteren. De structuur moet immers opgaan in de architectuur en mag niet zichtbaar zijn. Dat is onze rol en uitdaging als studieubreau.”

Gielis heeft geen spijt van de beslissing om in 3D te werken, integendeel zelfs. “Het heeft geleid tot het best mogelijke eindresultaat. Voor ons was dit project een startpunt, om intensief in 3D te beginnen ontwerpen. Ook voor eenvoudige structuren modelleren we nu in 3D. Dat leidt tot minder fouten die tijdens de uitvoering nog hersteld moeten worden. Ook in dat opzicht was dit project voor ons een bijzonder nuttige case.”

De grootte van de ondergrondse parkeergarage werd bepaald door de gemeente, met ‘één parkeerplaats per woning’ als leidraad. Toch zijn lang niet alle parkeerplaatsen in gebruik.