Handleiding lasten en voorwaarden bij een stedenbouwkundige vergunning

Doel van de handleiding

  1. Gemeenten een juridische houvast geven om lasten en voorwaarden op een correcte manier te gebruiken in hun vergunningenbeleid.
  2. Gemeenten leren om lasten en voorwaarden actiever te durven inzetten om te onderhandelen en hun lokale beleidsdoelstellingen te realiseren.

De handleiding is een dynamisch document dat gestructureerd is opgebouwd vanuit de decretale bepalingen en geïllustreerd is met voorbeelden en gerechtelijke uitspraken. Algemene aanbeveling die we vanuit de handleiding ook willen meegeven, is dat het voeren van vooroverleg kansen schept om te onderhandelen over de voor het project gepaste voorwaarden of lasten. Dit in functie van de effectieve realisatie. Voor sommige items kunnen generieke bepalingen in een verordening voor de gemeente een houvast zijn, voor andere zijn die juist een belemmering om gebieds- en casegericht beleid te kunnen onderhandelen. De gemeente moet hierin keuzes maken vanuit de beleidsdoelstellingen die ze voor ogen heeft.

Voorwaarden bij een vergunning

Voorwaarden hebben tot doel het aangevraagde vergunbaar te maken, door maatregelen op te leggen waardoor verenigbaarheid kan worden bereikt met stedenbouwkundige voorschriften, verkavelingsvoorschriften of de goede ruimtelijke ordening.

Met andere woorden een vergunningverlenende overheid kan een voorwaarde opleggen indien zij van mening is dat het aangevraagde niet voor vergunning in aanmerking komt, tenzij bepaalde voorwaarden worden nageleefd. Door het opleggen van een voorwaarde geeft de vergunningverlenende overheid te kennen dat zonder deze voorwaarde het aangevraagde niet vergunbaar is (RvVb 9 augustus 2016, nr. RvVb/A/1516/1423).

Een vergunningverlenende overheid neemt een onrechtmatige beslissing wanneer ze aan de vergunbaarheid van de oprichting van een bepaalde constructie een voorwaarde koppelt die betrekking heeft op een ander hiervan losstaand gebouw en die niet bedoeld is om de oprichting van de beoogde constructie in overeenstemming te brengen met het recht en de goede ruimtelijke ordening (RvVb 20 december 2016, nr. RvVb/A/1617/0439).

Hoewel de vergunningverlenende overheid de mogelijkheid heeft om voorwaarden op te leggen om een aanvraag vergunbaar te maken, houdt deze geen verplichting in om de oorspronkelijke aanvraag op problematische aspecten te remediëren (RvVb 1 augustus 2017, nr. RvVb/A/1617/1076).

Een vergunningsvoorwaarde mag niet als alternatief voor een herstelmaatregel worden aangewend. De beoordeling van de inpasbaarheid van de aanvraag mag niet afhangen van de wens om volgens de overheid wederrechtelijk opgerichte constructies in de onmiddellijke omgeving verwijderd te zien (RvVb 28 november 2017, nr. RvVb/A/1718/0289).


Decretale grondslag

VCRO, Artikel 4.2.19:
§ 1. Onverminderd de voorwaarde van rechtswege in de zin van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990, kan het vergunningverlenende bestuursorgaan aan een vergunning voorwaarden verbinden. Voorwaarden zijn voldoende precies. Zij zijn redelijk in verhouding tot de vergunde handelingen. Zij kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager. Zij kunnen de uitvoering van de vergunde handelingen niet afhankelijk maken van een bijkomende beoordeling door de overheid.

Sinds de inwerkingtreding van het decreet Omgevingsvergunning zijn de artikelen 71 t.e.m. 74 van het decreet Omgevingsvergunning van belang. Merk op dat vanaf dan ook milieuvoorwaarden kunnen worden opgelegd bij het verlenen van een omgevingsvergunning.

Art. 71. Met behoud van de toepassing van de voorwaarde van rechtswege in de zin van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990 kan de bevoegde overheid voorwaarden verbinden aan de uitvoering van een stedenbouwkundige handeling of de verkaveling van gronden.
Art. 72. Met behoud van de toepassing van de algemene en sectorale milieuvoorwaarden, verplichtingen en de toepassingsregels ervan, bepaald bij of krachtens het DABM, kan de bevoegde overheid de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit afhankelijk stellen van de naleving van bijzondere milieuvoorwaarden.
Art. 73. § 1. De bijzondere milieuvoorwaarden, vermeld in artikel 72, bevatten de bijkomende maatregelen die noodzakelijk zijn voor de bescherming van de mens en het milieu tegen onaanvaardbare risico's en hinder afkomstig van de exploitatie. De bijzondere milieuvoorwaarden kunnen onder meer bestaan uit een verplichting: 1° om een studie uit te voeren of te voorzien in een monitoring met als doel de toepassing van de bijzondere milieuvoorwaarden te controleren; 2° om lastens de exploitant een saneringscontract als vermeld in artikel 32septies, § 4 en § 5, van de wet van 26 maart 1971 op de bescherming van de oppervlaktewateren tegen verontreiniging af te sluiten. Het afsluiten van dat saneringscontract kan verwezenlijkt worden door toedoen van de exploitant, met name door zelf de procedure op te starten. De Vlaamse Regering stelt daarvoor de nadere regels vast.
§ 2. Als beste beschikbare technieken bestaan, vormen ze de referentie voor de vaststelling van de bijzondere milieuvoorwaarden.
In afwijking van het eerste lid, kan de bevoegde overheid volgens de criteria die door de Vlaamse Regering worden bepaald, strengere bijzondere milieuvoorwaarden vaststellen dan die welke haalbaar zijn door gebruik te maken van de beste beschikbare technieken. De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop de beste beschikbare technieken vastgesteld worden.
Art. 74. Alle voorwaarden zijn voldoende precies en redelijk in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant.”

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Voorwaarden'


Wettelijke vereisten?

Wat zijn de decretale vereisten om een voorwaarde op te leggen?

  • Voldoende precies zijn:
    Voorwaarden mogen niet zo geformuleerd zijn dat zij de aanvrager van de vergunning toelaten de aanvraag naar goeddunken aan te passen en kunnen geen beoordelingsruimte laten aan de begunstigde van de vergunning. Zij mogen ook aan de overheid geen beoordelingsruimte laten.
    Een vergunningsvoorwaarde dewelke inhield dat maatregelen getroffen moesten worden om te verzekeren dat een gebouw een agrarische bestemming zou behouden, werd door de Raad van State bvb. als onvoldoende precies beoordeeld, aangezien het allerminst duidelijk was welke concrete ingrepen daartoe dienden te gebeuren en welke controlemogelijkheid de overheid over het vervullen van die “voorwaarde” kon uitoefenen. (zie ook: Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 116)
    * Hier leest u een aantal voorbeelden betreffende 'niet voldoende precies' en 'wel voldoende precies'
     
  • Redelijk in verhouding staan tot de vergunde handelingen:
    De voorwaarden moeten proportioneel zijn, zij moeten in verhouding blijven staan tot het voorwerp van de aanvraag en mogen de economie van het geplande project niet in gevaar brengen.
    De Raad van State stelde bvb. een schending van dat proportionaliteitsbeginsel vast in een zaak waarin aan een regularisatievergunning de voorwaarde werd verbonden dat de in de woning ingewerkte autobergplaats met bijhorende poort van plaats diende te wisselen met een venster aan de andere kant van de voordeur, één en ander om de gevelharmonie te bewerkstelligen. De Raad oordeelde dat zulks totaal onevenredig was, doordat de voorwaarde voor de aanvrager kosten zou teweegbrengen die niet meer in verhouding staan tot de gepleegde inbreuk. (RvS nr. 112.888, 26 november 2002). 
    Het is ten slotte evident dat vergunningsvoorwaarden slechts kunnen handelen over bijkomende of bijkomstige gegevens. In dat licht werd door de Raad van State bvb. niet aanvaard dat de overheid de voorwaarde stelde dat het architecturale concept van belangrijke gedeelten van een belangrijk museumcomplex volledig zou worden herwerkt. (Zie ook memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 116)
     
  • Kunnen worden verwezenlijkt door (enig) toedoen van de aanvrager:
    Het vervullen van de voorwaarde mag niet volledig en enkel aan de wil van “derden” overgelaten worden. De aanvrager moet redelijkerwijs démarches kunnen ondernemen met het oog op de verwezenlijking van de voorwaarden, zoniet wordt afbreuk gedaan aan het beginsel dat de vergunning op zich de uitvoering van de vergunde handelingen moet mogelijk maken. (zie ook memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 117).
     
  • Maken dat de uitvoering van de vergunde handelingen niet afhankelijk wordt gemaakt van een bijkomende beoordeling door de overheid:
    Zo veroordeelde de Raad van State het feit dat aan een vergunning voor afbraakwerken de “opschortende” voorwaarde werd verbonden dat deze werken slechts konden worden uitgevoerd na opmaak en goedkeuring van een omvattend project tot heraanleg en revalorisatie van de site. De Raad stelde dat een voorwaarde niet mag inhouden dat het definitief oordeel over de toelaatbaarheid van een vergund project de facto wordt uitgesteld naar een later tijdstip, waarop een nieuwe beoordeling (door dezelfde of een andere overheid) doorgevoerd wordt. (Zie ook memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 117)

     
  • Geen essentiële wijziging van de aanvraag:
    Tot slot mogen de opgelegde voorwaarden enkel tot beperkte aanpassingen van de plannen leiden. Doorslaggevend hierbij is vooral of de aanpassing al dan niet een nieuw openbaar onderzoek vereist. Indien een voorwaarde geen invloed heeft op de belangen van derden, of indien de nadelen of hinder voor derden in redelijkheid beperkt blijven, dringt een nieuw openbaar onderzoek zich in principe niet op, en kan men stellen dat het een beperkte aanpassing betreft. Indien de vergunning slechts kan worden verleend mits het doorvoeren van essentiële wijzigingen aan de plannen, zal de vergunning moeten worden geweigerd, desgevallend met opgave van de punten die bij een nieuwe aanvraag moeten worden aangepast.
     

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Voorwaarden'

 


Voorwaarden van rechtswege?

De vergunning die wordt verleend voor een vergunningsaanvraag die gepaard gaat met ontbossing moet van rechtswege de voorwaarde in de zin van artikel 90bis van het bosdecreet van 13 juni 1990 bevatten. Er moet evenwel sprake zijn van een bos alvorens toepassing kan worden gemaakt van deze bepalingen. (zie RvVb 25 november 2014, nr. A/2014/0795)

 

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Voorwaarden'


Het niet-uitvoeren van een voorwaarde?

Er is slechts sprake van een vergunde constructie wanneer de opgelegde voorwaarden werden nageleefd. De voorwaarden maken integraal deel uit van de vergunning. (Zie RvS 14 januari 2010, nr. 199.512, Van Den Houte e.a.)

Dit betekent concreet dat het niet-naleven van een voorwaarde op dezelfde wijze kan gehandhaafd worden als bij het niet of in strijd uitvoeren van/met de vergunning zelf.

Te vermelden valt dat de onwettigheid van de voorwaarde de wettigheid van de vergunningsbeslissing aantast,  tenzij kan worden aangetoond dat de vergunningverlenende overheid ook zonder de voorwaarde dezelfde beslissing zou hebben genomen en dat de voorwaarde dus afgesplitst kan worden van de verleende vergunning. In dit laatste geval komt het er eigenlijk op neer dat de voorwaarde onwettig is, maar tegelijk ook dat het door door deze onwettigheid niet langer een voorwaarde in de zin van artikel 4.2.19, §1 VCRO betreft, en deze daardoor afsplitsbaar wordt. (zie RvVb 8 maart 2016, nr. RvVb/A/1516/0759; RvVb 5 juli 2016, nr. RvVb/A/1516/1333)

Tot slot kan nog opgemerkt worden dat indien bij een verkavelingsvergunning bepaalde voorwaarden niet zijn nageleefd, er nog geen stedenbouwkundige vergunning kan afgeleverd worden. Hetzelfde geldt bij een verkavelingswijziging: indien de voorwaarden nog niet zijn vervuld, heeft dit tot gevolg dat een aanvraag voor het bouwen van een woning nog niet kan steunen op de verkavelingswijziging. (zie RvVb 26 april 2016, nr. RvVb/A/1516/1015)

 

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Voorwaarden'


Aanvechtbaarheid? 

Een stedenbouwkundige vergunning en een verkavelingsvergunning zijn in principe één en ondeelbaar. (Vgl. RvS 18 juni 2013, nr. 223.955 (met noot: X., “’Beperkt’ beroep instellen niet zonder risico”, T.O.O. 2015/2, 235; RvVb 13 oktober 2015, nr. RvVb/A/1516/0117; RvVb 20 december 2016, nr. RvVb/A/1617/0439)

Indien een persoon niet akkoord is met de opgelegde voorwaarde kan een administratief beroep bij de deputatie en/of een jurisdictioneel beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen worden aangetekend tegen de vergunning waarin de voorwaarde werd opgelegd.

Het is, op enkele uitzonderingen na waarbij er sprake zou zijn van een afsplitsbaar deel van de vergunning en dit in afwijking van het principe dat een vergunning één en ondeelbaar is, niet mogelijk om louter een beroep in te stellen tegen de in de vergunning opgelegde voorwaarde.

Een voorwaarde die geen verband houdt met de eisen van een goede ruimtelijke ordening vormt geen onafscheidbaar geheel van een stedenbouwkundige vergunning. Het gegeven dat dergelijke voorwaarde desgevallend onwettig zou zijn, kan volgens de RvVb enkel leiden tot de vernietiging van die voorwaarde en niet tot de vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning (RvVb 6 februari 2018, nr. RvVb/A/1718/0525; RvVb 19 juni 2018, nr. RvVb/A/1718/1036).

 

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Voorwaarden'

Lasten bij een vergunning

Lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich moet nemen.

Lasten strekken er eerder toe om een aanvaardbare aanvraag alsnog aan verplichtingen te onderwerpen om het voordeel van de uitvoering van de vergunning ten dele te goede te laten komen van de vergunningverlenende overheid. Het gaat bij lasten om bijkomende verplichtingen die worden opgelegd, terwijl de verkaveling of het bouwproject eigenlijk ook perfect zou kunnen worden vergund zonder die bijkomende verplichtingen. (J. BELEYN, “Stedenbouwkundige lasten als verse spijs voor de noodlijdende gemeentekas”, TOO 2015, afl. 2, 269; F. DE PRETER, “Lasten en voorwaarden verbonden aan stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen”, TROS 2003, alf. 29, 5)

 


Decretale grondslag

VCRO, Artikel 4.2.20:
§ 1. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan aan een vergunning lasten verbinden. Deze lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen.  Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen, kunnen lasten ondermeer betrekking hebben op: 

  1. de verwezenlijking of de renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder. Vooraleer lasten op te leggen met betrekking tot nutsvoorzieningen worden de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning gelegen is, door het vergunningverlenende bestuursorgaan om advies verzocht. Hierbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van deze aanleg maximaal wordt vermeden; 
  2. de bewerkstelliging van een vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Lasten kunnen ook inhouden dat, wanneer de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. 

Indien voldaan is aan de uitsluitende voorwaarden, vermeld in artikel 4.2.5, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, verbindt het vergunningverlenende bestuursorgaan van rechtswege een last aan de vergunning met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod. 

Indien de uitvoering van diverse lasten financieel moet worden gewaarborgd, dan hanteert het bestuur één waarborg voor de totaliteit van de betrokken lasten, waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elk van de lasten afzonderlijk. 

§ 2. Lasten zijn redelijk in verhouding tot de vergunde handelingen. Zij kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager.
 
§ 3. Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan een gefaseerde uitvoering van de lasten voorschrijven.
 
§ 4. Indien een last, vermeld in § 1, tweede, derde en vierde lid, niet is uitgevoerd binnen de daartoe gestelde termijn en niet of onvoldoende gedekt is door een financiële waarborg, kan de schuldeiser van de last per beveiligde zending een beslissing tot toepassing van bestuursdwang betekenen aan de schuldenaar van de last. De beslissing vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de schuldenaar van de last plaatsvindt. In de beslissing wordt een termijn gesteld waarbinnen de schuldenaar van de last de tenuitvoerlegging kan voorkomen door de last alsnog uit te voeren. Indien niet tot tijdige uitvoering wordt overgegaan, kan de schuldeiser van de last ambtshalve in de uitvoering van de lasten voorzien. De schuldenaar van de last is verplicht alle uitvoeringskosten te vergoeden, op voorlegging van een staat, opgesteld door de schuldeiser van de last.

 

Decreet Omgevingsvergunning

Sinds de inwerkingtreding van het decreet Omgevingsvergunning zijn de artikelen 75 t.e.m. 77 van het decreet Omgevingsvergunning van belang. Merk op dat in artikel 75, tweede lid, 1° “de verwezenlijking of de renovatie van wegen” is weggevallen in vergelijking met de bestaande versie uit de VCRO en de vermelding “infrastructuur met het oog op een verbetering van de mobiliteit” werd toegevoegd. Ook werd het woord “vermeden” vervangen door “beperkt”.

Art. 75.
De bevoegde overheid kan aan een omgevingsvergunning lasten verbinden. Die lasten vinden hun oorsprong in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich moet nemen.
Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen kunnen lasten onder meer betrekking hebben op: 

  1. de verwezenlijking of de renovatie van groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, infrastructuur met het oog op een verbetering van de mobiliteit, nutsvoorzieningen of woningen op kosten van de vergunninghouder. Vooraleer lasten op te leggen met betrekking tot nutsvoorzieningen worden de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning gelegen is, door de bevoegde overheid, de door haar gemachtigde ambtenaar of in voorkomend geval de gemeentelijke omgevingsambtenaar om advies verzocht. Hierbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van deze aanleg maximaal wordt beperkt;
  2. de bewerkstelliging van een vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de woningen die erop opgericht worden, of van de op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Lasten kunnen ook inhouden dat als de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd.

Als voldaan is aan de uitsluitende voorwaarde, vermeld in artikel 4.2.5 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, verbindt de vergunningverlenende overheid van rechtswege een last aan de omgevingsvergunning met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod.

Als de uitvoering van diverse lasten financieel moet worden gewaarborgd, dan hanteert het bestuur één waarborg voor de totaliteit van de lasten in kwestie waarbij aangegeven wordt welk waarborggedeelte betrekking heeft op elk van de lasten afzonderlijk.
 

Art. 76. De lasten zijn redelijk in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager. De bevoegde overheid kan een gefaseerde uitvoering van de lasten voorschrijven.
 

Art. 77. Als een last als vermeld in artikel 75 niet is uitgevoerd binnen de daarvoor gestelde termijn en niet of onvoldoende gedekt is door een financiële waarborg, kan de schuldeiser van de last per beveiligde zending een beslissing tot toepassing van bestuursdwang betekenen aan de schuldenaar van de last. De beslissing vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de schuldenaar van de last plaatsvindt. In de beslissing wordt een termijn gesteld waarbinnen de schuldenaar van de last de tenuitvoerlegging kan voorkomen door de last alsnog uit te voeren. Als niet tot tijdige uitvoering wordt overgegaan, kan de schuldeiser van de last ambtshalve in de uitvoering van de lasten voorzien. De schuldenaar van de last is verplicht alle uitvoeringskosten te vergoeden, op voorlegging van een staat, opgesteld door de schuldeiser van de last.

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Wettelijke vereisten?

Wat zijn de decretale vereisten om een last op te leggen?

  • Redelijk in verhouding zijn tot de vergunde handelingen:
    Bij het beoordelen van de evenredigheid moet rekening worden gehouden met het voordeel van de begunstigde van de vergunning (criterium 1) en de last die de vergunning voor het bestuur meebrengt (criterium 2). Een last is onredelijk wanneer niet blijkt in welke mate de uitvoering van de vergunning bijkomende taken zou opleggen aan ‘de overheid’ (RvVb 7 maart 2017, nr. RvVb/A/1617/0619). Eveneens moet rekening worden gehouden met de omvang van de last. (zie RvS 21 september 2009, nr. 196.242, Geutjes e.a., TROS 2010, 59, 190, noot F. DE PRETER)
    Bijvoorbeeld, wanneer de uitrusting van een weg die niet in de verkaveling is begrepen als last wordt opgelegd, moet er een zeker verband tussen de opgelegde last en de uitrusting van de verkaveling bestaan, zoals wanneer de verkavelde gronden palen aan de bedoelde weg. Zulk verband kan in redelijkheid niet geacht worden aanwezig te zijn voor gedeelten van bestaande straten die niet aan de vergunde verkaveling palen en daarenboven niet louter als toegangsweg tot die verkaveling dienen, maar ook als doorgangsweg en als bedieningsweg voor andere dan in de verkaveling begrepen bouwgronden. De uitrustingswerken kunnen weliswaar mogelijks worden verantwoord door de meerwaarden die voortvloeien uit de verkaveling (criterium 1), doch er is geen of slechts een marginale band met de bijkomende overheidstaken ingevolge de aanleg van de verkaveling (criterium 2). (zie memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 119)
    De Raad van State oordeelde, in een arrest nr. 215.320 van 26 september 2011, dat stedenbouwkundige lasten kunnen worden opgelegd voor reeds uitgevoerde werken. Vermeldenswaardig is dat dit wordt bekritiseerd in de rechtsleer. (zie bv.: J. BELEYN, “Stedenbouwkundige lasten als verse spijs voor de noodlijdende gemeentekas”, TOO 2015, afl. 2, 269)
    De Raad voor Vergunningsbetwistingen stelt eveneens dat er sprake is van een bijzonder toepassing van het evenredigheidsbeginsel: "Uit de gegevens van het dossier blijkt dat het door verzoekende partijen beoogde voordeel de verbouwing en uitbreiding van een bestaande hoeve tot woning met schoonheidssalon en 2 gastenkamers is. Het volume van de hoeve wordt uitgebreid met 237 m³, zodat het totale volume na de verbouwing 1.737 m³ bedraagt. De last die in de bestreden beslissing wordt opgelegd, met name een gratis grondafstand van 187 m², beoogt de realisatie van een rooilijn met een breedte van 5 m voor de aanpalende ......... ......... en 10 m voor de aanpalende ........., dewelke thans slechts 3 m respectievelijk 4,75 m breed is. De Raad is van oordeel dat er geen kennelijke wanverhouding bestaat tussen het voordeel van de aanvragers en de omvang van de last." (RvVb 17 december 2015, nr. RvVb/A/1516/0381 in de zaak 1112/0183/A/5/0148)
     
  • Kunnen worden verwezenlijkt door (enig) toedoen van de aanvrager:
    Het vervullen van de last mag niet volledig en enkel aan de wil van “derden” overgelaten worden. De aanvrager moet redelijkerwijs démarches kunnen ondernemen met het oog op de verwezenlijking van de lasten, zoniet wordt afbreuk gedaan aan het beginsel dat de vergunning op zich de uitvoering van de vergunde handelingen moet mogelijk maken.
    Er wordt niet expliciet vermeld dat, in tegenstelling tot wat wordt vereist bij het opleggen van voorwaarden, de lasten de uitvoering van de vergunde verhandelingen niet afhankelijk mogen maken van een bijkomende beoordeling door de overheid. Dit neemt uiteraard niet weg dat de last verwezenlijkt moet worden door enig toedoen van de aanvrager. Als deze nog afhankelijk wordt gesteld van een bijkomende beoordeling door een overheid, kan dit in principe niet meer door enig toedoen van de aanvrager gebeuren.  Om die reden is ons inzien een last waarvoor een bijkomende vergunning nodig is niet mogelijk.

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'

 


Last van rechtswege?

Indien voldaan is aan de voorwaarden vermeld in artikel 4.2.5 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid moet van rechtswege een last worden verbonden aan de vergunning met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod.


terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Soorten lasten?

Er kunnen verschillende soorten lasten worden opgelegd. Een volgende, niet-limitatieve opsomming kan worden gegeven:

  • Lasten kunnen voorzien in de nodige financiële waarborgen;
  • Lasten kunnen betrekking hebben op de verwezenlijking of de renovatie van wegen, groene ruimten, ruimten voor openbaar nut, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen of woningen, op kosten van de vergunninghouder. Vooraleer lasten op te leggen met betrekking tot nutsvoorzieningen worden de nutsmaatschappijen die actief zijn in de gemeente waarin het voorwerp van de vergunning gelegen is, door het vergunningverlenende bestuursorgaan om advies verzocht. Hierbij wordt gestreefd naar het gelijktijdig aanleggen van nutsvoorzieningen, waardoor de hinder ten gevolge van deze aanleg maximaal wordt vermeden. Met voorzieningen van openbaar nut worden onder meer riolering, watervoorziening, gas, elektriciteit, televisie, telefonie en ICT-diensten bedoeld;
  • Lasten kunnen betrekking hebben op de bewerkstelliging van een vermenging van kavels die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit, de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt;
  • Lasten kunnen inhouden dat, wanneer de werken zijn begonnen, aan de overheid gratis, vrij en onbelast de eigendom wordt overgedragen van de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. Het betreft hier een limitatieve opsomming van de zaken waarvoor kosteloze grondafstand kan worden gevraagd. 

Hoewel het gaat om een niet-limitatieve opsomming, moet de (stedenbouwkundige) aard van de last min of meer overeenkomen met de lasten opgesomd in artikel 4.2.20 VCRO. Des te meer nu een last die geen verband houdt met de ruimtelijke ordening of die niet van stedenbouwkundige aard is, buiten de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid valt. (zie ook Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 118; RvS nr. 215.320, van 26 september 2011, gemeente Malle; Antwerpen 15 februari 2011, TROS-nieuwsbrief 2011, afl. 4, 12)


terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Het niet-uitvoeren van een last?

Indien een last niet is uitgevoerd binnen de daartoe gestelde termijn en niet of onvoldoende gedekt is door een financiële waarborg, kan de schuldeiser van de last per beveiligde zending een beslissing tot toepassing van bestuursdwang betekenen aan de schuldenaar van de last. De beslissing vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de schuldenaar van de last plaatsvindt. In de beslissing wordt een termijn gesteld waarbinnen de schuldenaar van de last de tenuitvoerlegging kan voorkomen door de last alsnog uit te voeren. Indien niet tot tijdige uitvoering wordt overgegaan, kan de schuldeiser van de last ambtshalve in de uitvoering van de lasten voorzien. De schuldenaar van de last is verplicht alle uitvoeringskosten te vergoeden, op voorlegging van een staat, opgesteld door de schuldeiser van de last.

De last maakt – in tegenstelling tot voorwaarden – geen integraal deel uit van de vergunning. Het niet-naleven van de last heeft dus niet tot gevolg dat de opgerichte constructie als niet vergund moet beschouwd worden. Een last is dus – in tegenstelling tot voorwaarden – niet handhaafbaar.

Let op bij een verkaveling: conform artikel 4.2.16, § 2 VCRO kan het verkoopbaarheidsattest slechts worden afgeleverd nadat alle lasten zijn voldaan of gewaarborgd.


terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Aanvechtbaarheid? 

Een stedenbouwkundige vergunning en een verkavelingsvergunning zijn in principe één en ondeelbaar. Een last maakt geen deel uit van de vergunning maar vormt een bijkomende verplichting die in het kader van die vergunning wordt opgelegd.

Indien een persoon niet akkoord is met de opgelegde last kan een administratief beroep bij de deputatie en/of een jurisdictioneel beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen worden aangetekend tegen de vergunning waarin de last werd opgelegd. 

Hierbij is het nog vermeldingswaardig dat met betrekking tot een zaak omtrent de sociale last de Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde dat de last een van de vergunning afsplitsbare beslissing uitmaakt waarbij tot een partiële vernietiging, beperkt tot die last, zou kunnen worden overgegaan (RvVb 19 april 2016, nr. RvVb/A/1516/0972; RvVb 6 september 2016, nr. RvVb/A/1617/0030).


terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Lasten in een verordening verankeren?


Verordening of niet?

Voor sommige thema’s kiezen gemeenten ervoor om bepalingen inzake lasten in een verordening te verankeren. Dat kan een hulpmiddel zijn om een consequent beleid te voeren. Deze beleidsmatige keuze beperkt anderzijds de onderhandelingsmogelijkheden gebieds- en case-specifiek. Een euvel dat men vaak met uitzonderingsbepalingen in de verordening probeert te ondervangen. Andere gemeenten werken om die reden met informele interne leidraden, wat hen dan juridisch minder sterk doet staan in de onderhandeling. Kwestie van afwegen en keuzes maken.

Indien de gemeente met het opleggen van voorwaarden en lasten een duidelijk beleid rond een thema wenst te voeren mag geen sprake zijn van willekeur en nattevingerwerk. In de plaats van vergunning per vergunning te werken is het dan inderdaad aangewezen om hiervoor me meer geëigende instrumenten te werken, zoals een RUP, een stedenbouwkundige verordening,… waaraan de aanvragen dienen te worden getoetst. Een motivering vergunning per vergunning is zonder kader moeilijker.
Bijvoorbeeld, indien de gemeente wenst dat alle nieuw te bouwen woningen in de straat worden opgericht met een plat dak, is het aangewezen om hiervoor een RUP of een stedenbouwkundige verordening op te maken. Dit gegeven trachten af te dwingen met het opleggen van een last of een voorwaarde per individuele stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning is niet aangewezen. 

Ook kan de gemeente door middel van een overeenkomst met een bepaalde opdrachtgever overeenkomen wat ze voor ogen heeft of gerealiseerd wenst te zien. Er wordt dan niet op algemene wijze een bepaald beleid gevoerd, maar laat per concreet geval tot om te kijken wat nodig is om het vooropgestelde doel te bereiken. Een overeenkomst laat maatwerk en onderhandelingsmarge toe en een aantal aspecten van de overeenkomst kunnen dan vervolgens in de vergunning omgezet worden naar een last of voorwaarde. 

 

Decretaal kader verordening

Volgens artikel 2.3.2, § 2, tweede lid VCRO is het mogelijk om middels een stedenbouwkundige verordening lasten op te leggen aan stedenbouwkundige en verkavelingsvergunningen: 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen kunnen de aanvrager van een omgevingsvergunning technische en financiële lasten opleggen. Alle lasten die in artikel 75 tot en met 77 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning vermeld worden, kunnen door middel van een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening op algemene wijze opgelegd worden.

Kortom, enkel de lasten opgesomd in artikel 4.2.20, § 1, eerste tot en met derde lid VCRO/artikel 75 OVD kunnen in een verordening geregeld worden. Hiervoor gelden dezelfde principes als voor lasten in het algemeen, zoals eerder in de handleiding werd uiteengezet.

Daarnaast kan een gemeenteraad conform artikel 2.3.2, § 2, eerste lid voor een aantal specifieke materies, zoals omschreven in omschreven in artikel 2.3.1, 4.2.5 en 4.4.1, § 3, tweede lid VCRO eveneens een verordening opstellen voor het gehele grondgebied van de gemeente of voor een deel waarvan hij de grenzen bepaalt en telkens met naleving van de door de Vlaamse Regering en de provincieraad vastgestelde stedenbouwkundige verordeningen. 

In een dergelijke verordening is het mogelijk om op een algemene wijze stedenbouwkundige lasten, op te leggen. Let hierbij wel op het gegegeven dat conform artikel 2.3.3. VCRO de voorschriften van een ruimtelijk uitvoeringsplan, voor het gebied waarop ze betrekking hebben, de bepalingen van de bestaande stedenbouwkundige verordeningen die daar strijdig mee zijn van rechtswege opheffen, onverminderd de toepassing van artikel 4.4.1, § 3, tweede lid VCRO.

Het is eveneens mogelijk om specifieke normen op te leggen, waaraan een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning moet voldoen. Indien hier niet aan voldaan wordt, dient de vergunning geweigerd te worden, of kan eventueel binnen bepaalde marges een voorwaarde opgelegd worden opdat de vergunning voldoet aan de normen van de verordening. Het is niet mogelijk dat een verordening ertoe leidt dat er per definitie voorwaarden aan de vergunning worden opgelegd. De voorwaarden hebben net tot doel om een aanvraag die initieel niet voor vergunning in aanmerking komt, toch te vergunnen omdat met het opleggen van deze voorwaarde het aangevraagde kan worden vergund. Dit betekent dat duidelijk moet omschreven en gemotiveerd worden in welke situaties welke lasten of voorwaarden van toepassing zijn.

Er moet uiteraard  ook steeds rekening gehouden worden met de algemene principes inzake lasten en voorwaarden, zoals deze hierboven werd toegelicht. 

 

Financiële last

Een stedenbouwkundige verordening kan mogelijks ook op algemene wijze een financiële last opleggen. Een financiële last betreft een retributie, hetgeen een heffing is die een vergoeding inhoudt van een dienst die de overheid verleent ten voordele van de heffingsplichtige individueel beschouwd. (zie J. VANDE LANOTTE, G. GOEDERTIER, Y. HAECK, J. GOOSSENS, T. DE PELSMAEKER, Belgisch Publiekrecht (deel I), Brugge, Die Keure, 2015, 763)

Een retributie onderscheidt zich van een belasting door:

  • Het feit dat een retributie wordt geheven als tegenprestatie voor een geleverde dienst ten voordele van de heffingsplichtige individueel beschouwd terwijl bij een belasting niet kan worden gesproken van een duidelijk aanwijsbare tegenprestatie voor een door de overheid verleende dienst ten voordele van de belastingplichtige individueel beschouwd; de belastingen dienen om diensten te bekostigen ten voordele van de gehele gemeenschap;
  • Het feit dat een retributie een vergoedend karakter heeft en in redelijke verhouding moet staan met de kostprijs of de waarde van de geleverde dienst

Een belasting kan worden beschouwd als een eenzijdige heffing door de staat, de gemeenschappen, de gewesten, de provincies of de gemeenten om een uitgave van algemeen nut te dekken. (zie GwH 19 maart 2009, nr. 52/2009, overw. B.5.1.; zie ook   J. VANDE LANOTTE, G. GOEDERTIER, Y. HAECK, J. GOOSSENS, T. DE PELSMAEKER, Belgisch Publiekrecht (deel I), Brugge, Die Keure, 2015, 756)

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat de VCRO met een last een retributie voor ogen had. Het gaat om een verwachte kost waarbij duidelijk een verband bestaat tussen de kost en de dienst. Het opleggen van een last uitgedrukt in geld is in dus alleen wettig indien het gevorderde bedrag verband houdt met de geleverde prestatie, waarbij het evenredigheidsbeginsel geldt bij het bepalen van het bedrag. (RvS 15 juni 2009, nr. 194.193, BVS e.a.)
Bijvoorbeeld, het geld voor een rioleringsfonds of groenfonds vormt een belasting en kan dus niet geregeld worden in stedenbouwkundige verordening onder het mom van een stedenbouwkundige last. 

In ieder geval dient per concrete doelstelling van de stedenbouwkundige verordening te worden gekeken of financiële aspecten hierin kunnen worden geregeld. Een stedenbouwkundige verordening dient voorschriften van stedenbouwkundige aard te bevatten. De financiële vergoeding die gevraagd wordt, moet betrekking hebben op stedenbouwkundige lasten, van dezelfde aard als opgesomd in artikel 4.2.20, § 1, eerste tot en met derde lid VCRO/artikel 75 OVD. Het kan geenszins de bedoeling zijn om met een stedenbouwkundige verordening een verdoken belasting- en/of retributiereglement uit te vaardigen. Te denken valt aan het wezenlijk onderscheid tussen een verhaalbelasting(verordening) en een stedenbouwkundige verordening. De uitgaven voor de aanleg van een reeds gerealiseerde weg en/of riool valt niet meteen onder “retributie” te klasseren.

Het is niet eenvoudig om voor alle beoogde voorwaarden en lasten een generieke regeling uit te werken. Uiteraard bestaat de mogelijkheid om per vergunning telkens bepaalde lasten en voorwaarden op te leggen. 


terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'


Financiële waarborg

Indien in een stedenbouwkundige vergunning een last wordt opgelegd, staat deze los van hetgeen vergund werd. Indien de opgelegde last niet wordt uitgevoerd, is noch een strafrechtelijke vervolging mogelijk, noch een herstelvordering. Om die reden is het zinvol om de uitvoering van een last financieel te laten waarborgen. Deze mogelijkheid wordt aan de vergunningverlenende overheid geboden in artikel 4.2.20, § 1 VCRO/artikel 75, § 1 OVD. Dit is algemeen voorzien en is mogelijk voor elke soort last. De verdere uitwerking van een financiële waarborg wordt echter niet verder geregeld. 

Indien er in de vergunning een financiële waarborg wordt opgelegd, moeten er dus best een aantal modaliteiten verder uitgewerkt worden. Dit dient te gebeuren in het beschikkend gedeelte van de vergunning, en minstens in een bijlage bij die vergunning. 

De keuze van het soort waarborg

Er zijn verschillende mogelijkheden om een financiële waarborg te leveren. De eerste bestaat in een borgstelling van het bedrag via een overschrijving naar een geconsigneerde rekening. In dit geval worden de borgstelling en de interesten terugbetaald aan de houder van de stedenbouwkundige vergunning wanneer de uitvoering van de stedenbouwkundige lasten zal vastgesteld zijn. De tweede manier bestaat erin een financiële instelling borg te laten staan voor het bedrag van het project in kwestie ten voordele van de overheid die de vergunning aflevert. In dit geval moet de waarborg een clausule bevatten waarbij de overheid voor wie de waarborg is bestemd, over de borgsom zal kunnen beschikken zodra ze hierom verzoekt om de lasten te kunnen verwezenlijken, wanneer vastgesteld werd dat deze gedeeltelijk of helemaal niet uitgevoerd werden.

Het tijdstip van instellen

De waarborg zal maar voldoende garantie bieden wanneer zij al bij de start van de werken moet geleverd worden en kan uiteraard ook niet gebeuren vooraleer de vergunning definitief is verkregen in laatste administratieve aanleg. 

Het bedrag

Een waarborg moet de garantie verlenen dat de opgelegde last ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Des te meer nu een last geen deel uitmaakt van de vergunning en er geen strafrechtelijke vervolging mogelijk is indien ze niet wordt uitgevoerd. Het is dan ook belangrijk dat het bedrag voldoende hoog ligt, en eventueel de kosten kan dekken in geval van ambtshalve uitvoering. De borgstelling of waarborg dient evenredig te zijn met de geraamde kostprijs van de als lasten te beschouwen investering. 

De termijn voor het verwezenlijken van de lasten of vrijgave waarborg

Er kan bijvoorbeeld gestipuleerd worden dat de waarborg van rechtswege terugbetaald wordt, indien de last niet wordt voltooid binnen een periode van drie jaar vanaf de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning in laatste aanleg. Dit is dan afgestemd met de vervaltermijn van de stedenbouwkundige vergunning, aangezien ten laatste twee jaar na het afleveren van de vergunning gestart moet zijn met de werken en aangezien de gebouwen binnen drie jaar vanaf de aanvang van de werken winddicht moeten zijn. 

Een verordening

In de plaats van al deze elementen telkens uitvoerig uit te werken in de vergunningsbeslissing, zijnde in het beschikkende gedeelte of in een bijlage, heeft de gemeente uiteraard ook de mogelijkheid om hierover een gemeentelijke verordening op te stellen. (zie Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, randnr. 379)

terug naar inhoudstafel van hoofdstuk 'Lasten'

Concrete vragen

Kunnen lasten gefaseerd worden? 

Het vergunningverlenende bestuursorgaan kan een gefaseerde uitvoering van de lasten voorschrijven. De overheid kan bvb. bepalen dat in een eerste fase van een verkaveling de nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd, alsook een minimale verharding (één en ander in het licht van het feit dat de stedenbouwkundige vergunningen voor de woningen slechts kunnen worden afgeleverd indien een voldoende uitgeruste weg voorhanden is). In een volgende fase kan de wegenis dan verder worden toegerust en kunnen bvb. ook groenvoorzieningen worden aangelegd. (Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 120)

terug naar vragenlijst

Verhouding tussen last en voordeel voor de aanvrager?

De verhouding tussen de last voor de overheid en het voordeel voor de aanvrager zal steeds een beoordeling per geval inhouden. Desgevallend kunnen de rechtspraakvoorbeelden bij deze leidraad een indicatie geven.

terug naar vragenlijst

 

Last in de vorm van een financiële bijdrage

Het is mogelijk om een last op te leggen in de vorm van een financiële bijdrage, mits de bijdrage – net zoals bij een last in natura – verband houdt met hetgeen vergund wordt en mits de bijdrage een vergoeding vormt voor de bijkomende taken die voor de vergunningverlenende overheid volgen uit de vergunning. 

Een financiële last betreft een retributie, hetgeen een heffing is die een vergoeding inhoudt van een dienst die de overheid verleent ten voordele van de heffingsplichtige individueel beschouwd. (zie ook J. VANDE LANOTTE, G. GOEDERTIER, Y. HAECK, J. GOOSSENS, T. DE PELSMAEKER, Belgisch Publiekrecht (deel I), Brugge, Die Keure, 2015, 763) 

Een retributie onderscheidt zich van een belasting door:

Het feit dat een retributie wordt geheven als tegenprestatie voor een geleverde dienst ten voordele van de heffingsplichtige individueel beschouwd terwijl bij een belasting niet kan worden gesproken van een duidelijk aanwijsbare tegenprestatie voor een door de overheid verleende dienst ten voordele van de belastingplichtige individueel beschouwd; de belastingen dienen om diensten te bekostigen ten voordele van de gehele gemeenschap;
Het feit dat een retributie een vergoede karakter heeft en in redelijke verhouding moet staan met de kostprijs of de waarde van de geleverde dienst.
Een belasting kan worden beschouwd als een eenzijdige heffing door de staat, de gemeenschappen, de gewesten, de provincies of de gemeenten om een uitgave van algemeen nut te dekken.  (GwH 19 maart 2009, nr. 52/2009, overw. B.5.1.; zie ook   J. VANDE LANOTTE, G. GOEDERTIER, Y. HAECK, J. GOOSSENS, T. DE PELSMAEKER, Belgisch Publiekrecht (deel I), Brugge, Die Keure, 2015, 756)

Gelet op het bovenstaande kan worden gesteld dat de VCRO met een last een retributie voor ogen had. Het gaat om een verwachte kost waarbij duidelijk een verband bestaat tussen de kost en de dienst. Het opleggen van een last uitgedrukt in geld is in dus alleen wettig indien het gevorderde bedrag verband houdt met de geleverde prestatie, waarbij het evenredigheidsbeginsel geldt bij het bepalen van het bedrag. (RvS 15 juni 2009, nr. 194.193, BVS e.a., m.b.t. de vernietiging van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering betreffende de stedenbouwkundige lasten van 12 juni 2003).Bijvoorbeeld, het geld voor een rioleringsfonds of groenfonds vormt een belasting en kan dus niet geregeld worden in stedenbouwkundige verordening onder het mom van een stedenbouwkundige last. 

Daarenboven moet de financiële vergoeding die gevraagd wordt, betrekking hebben op stedenbouwkundige lasten, van dezelfde aard als opgesomd in artikel 4.2.20, § 1, eerste tot en met derde lid VCRO/artikel 75 OVD. Het kan geenszins de bedoeling zijn om met een financiële last een verdoken belasting te innen voor eender welke (niet-stedenbouwkundige) gemeentelijke kost. Een algemene financiële bijdrage vragen voor een potje dat gemeente besteedt aan aanleg openbaar groen, voorzieningen, … is niet zonder meer mogelijk. Er zal moeten gemotiveerd worden dat de betreffende vergunning ertoe leidt dat de vergunningverlenende overheid hierdoor een bijkomende taak krijgt inzake bijvoorbeeld groenvoorzieningen. In dat geval kan hier een redelijke, in verhouding met hetgeen vergund is, vergoeding voor gevraagd worden. Er dient een verband te bestaan.

terug naar vragenlijst

Last in de vorm van een bijdrage in natura

Ook bij de last in natura geldt dat dit enkel kan voor zover het gaat om een last  van dezelfde aard als opgesomd in artikel 4.2.20, §1, eerste tot en met derde lid VCRO/artikel 75 OVD én dat de last verband houdt met hetgeen vergund wordt en de bijkomende taken die voor de vergunningverlenende overheid volgen uit de vergunning. Een financiële en ruimtelijke return vragen voor de grote financiële voordelen die een vergunningsaanvrager krijgt met de vergunning, zoals bijvoorbeeld een publieke ruimte, een gemeenschapsvoorziening,… zal dus per concreet dossier bekeken en gemotiveerd worden. Bovendien moet ook steeds met de andere wettelijke vereisten van een last rekening gehouden worden: redelijk in verhouding zijn en door enig toedoen van de aanvrager te verwezenlijken.  

terug naar vragenlijst

Gratis grondafstand

Dit kan als last worden opgelegd. De gratis grondafstand wordt uitdrukkelijk voorzien in artikel 4.2.20 VCROVCRO/artikel 75 OVD en is weliswaar enkel mogelijk voor aantal limitatief opgesomde gevallen: voor de in de vergunningsaanvraag vermelde openbare wegen, groene of verharde ruimten, openbare gebouwen, nutsvoorzieningen, of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd. Bv. verkaveling met aanleg wegenis.

De kosteloze grondafstand wordt niet als een (quasi-)onteigening beschouwd aangezien het de aanvrager nog altijd vrij staat om aan de vergunning te verzaken waardoor de last vervolgens niet moet worden uitgevoerd.

terug naar vragenlijst

Lasten inzake sociaal woonbeleid

Met het arrest nr. 145/2013 van het Grondwettelijk Hof van 7 november 2013 (verbeterd bij beschikking van 18 december 2013) werden verschillende bepalingen van sociale normen en lasten vernietigd. In het verleden is al meermaals uitgeklaard dat er op basis van de huidige wetgeving niet zonder meer opnieuw in vergunningen een “sociale last” kan opgelegd worden. 

Indien een sociale last in natura zou worden opgelegd, stelt zich het probleem dat deze niet door enig toedoen van de aanvrager kan uitgevoerd worden. Immers, een sociale huurwoning of koopwoning is actorgericht gedefinieerd. De Vlaamse Wooncode definieert bijvoorbeeld een sociale huurwoning als volgt: 

"sociale huurwoning : een woning die als hoofdverblijfplaats verhuurd of onderverhuurd wordt door: 
a) de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of een sociale huisvestingsmaatschappij;
b) de sociale verhuurkantoren die overeenkomstig artikel 56 erkend zijn als huurdienst; 
c) het Vlaams Woningfonds, een gemeente, een intergemeentelijk samenwerkingsverband, een OCMW of een OCMW-vereniging, voor zover er voor die woning een van de volgende subsidies werd verleend : 
1) een subsidie met toepassing van artikel 38, tweede lid, 5°, van de Huisvestingscode, gevoegd bij het koninklijk besluit van 10 december 1970, bekrachtigd bij de wet van 2 juli 1971;
2) een subsidie als vermeld in artikel 49 van het decreet van 25 juni 1992 houdende diverse bepalingen tot begeleiding van de begroting 1992, in artikel 38, § 1, of in hoofdstuk II of III van titel VI;
d) een gemeente, een OCMW of een sociale woonorganisatie, met uitzondering van de huurdersorganisaties, voor zover op de woning het sociaal beheersrecht, vermeld in artikel 90, wordt uitgeoefend of voor zover het een woning als vermeld in artikel 18, § 2, betreft;
e) een gemeente of een OCMW, voor zover de woning verworven werd met toepassing van het recht van voorkoop, vermeld in artikel 85;
f) een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband, voor zover er toepassing gemaakt wordt van artikel 4.1.15 van het decreet Grond- en Pandenbeleid;"


Daarnaast stelt zich het probleem dat een last redelijk, in verhouding moet zijn met de vergunde werken en zijn oorsprong moet vinden in het voordeel dat de begunstigde van de vergunning uit die vergunning haalt, en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich dient te nemen. 

Er kan zeer moeilijk gemotiveerd worden dat de verplichting om een bepaald sociaal woonaanbod te realiseren voor de gemeente rechtstreeks verband houdt met de uitvoering van een stedenbouwkundige vergunning tot verkavelen of het bouwen van woningen. Deze verplichting volgt immers uit het bindend sociaal objectief, dat daarenboven los staat van het aantal verleende vergunningen. Aangezien het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning in principe niet rechtstreeks tot gevolg heeft dat de gemeente een bepaald sociaal objectief moet realiseren of hiervoor kosten op zich moet nemen, kan hiervoor moeilijk een ‘sociale’ last aan de vergunning gekoppeld worden. 

terug naar vragenlijst

Parkeernormen

In een heel aantal steden en gemeenten wordt gewerkt met parkeernormen. Veelal worden deze vastgelegd in een stedenbouwkundige verordening, waaraan dan vervolgens stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen moeten voldoen. Het is ook mogelijk om een parkeerplaats als voorwaarde op te leggen in de vergunning met het oog op het vergunbaar maken van de stedenbouwkundige aanvraag. Hierbij moet weliswaar per geval nagekeken worden of voldaan is aan de wettelijke vereisten om een voorwaarde te kunnen opleggen (zie eerder): 

Voldoende precies zijn: duidelijk stellen waar deze parkeerplaats ingericht moet worden en op welke wijze
Redelijk in verhouding zijn met de vergunde handelingen: bijvoorbeeld geen 15 parkeerplaatsen opleggen bij een eengezinswoning
Kunnen verwezenlijkt worden door enig toedoen van de aanvrager. Er kan dus bijvoorbeeld niet opgelegd worden dat er parkeerplaatsen moeten gerealiseerd worden op een ander terrein, waarvoor de aanvrager noodzakelijkerwijze de medewerking/toestemming nodig heeft van een derde. Er kan zo bijvoorbeeld ook niet gevraagd worden om een (huur)overeenkomst af te sluiten met een nabijgelegen (openbare) parking. 
Niet afhankelijk maken van een bijkomende beoordeling door de overheid. Er kan dus niet als voorwaarde opgelegd worden dat er nog een stedenbouwkundige vergunning moet verleend worden voor een parkeerterrein (bv. op het perceel zelf, of in de nabijheid gelegen).
Geen essentiële wijziging van de aanvraag. Hierbij is doorslaggevend of er al dan niet een openbaar onderzoek vereist zou zijn, met het oog op het vrijwaren van de belangen van derde belanghebbende. (zie eerder)
Af en toe wordt de vraag gesteld of het mogelijk is om in een voorwaarde op te leggen dat een garage steeds samen verkocht/verhuurd moet worden. Echter, een vergunning heeft een zakelijk karakter en wordt verleend onder voorbehoud van de op het onroerende goed betrokken burgerlijke rechten. Het behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening om het eigendomsstatuut te regelen.

Het is met andere woorden niet mogelijk om op te leggen dat een garage en appartement steeds samen verkocht moeten worden. Wel zou als voorwaarde opgelegd kunnen worden dat de appartementen steeds toegang moeten hebben tot bepaalde gemeenschappelijke delen en/of dat er steeds bepaalde gemeenschappelijke delen aanwezig moeten zijn.  Of zou deze verplichting in een verordening kunnen opgelegd worden. 

terug naar vragenlijst

Vestigen van een erfdienstbaarheid

Kan een erfdienstbaarheid door middel van een last of een voorwaarde opgelegd worden? Artikel 4.2.22 VCRO luidt:

Ҥ1. Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

§2. In afwijking van §1 doet een verkavelingsvergunning door de mens gevestigde erfdienstbaarheden en bij overeenkomst vastgestelde verplichtingen met betrekking tot het grondgebruik teniet, voor zover zij met de vergunning onverenigbaar zijn, en uitdrukkelijk in de aanvraag werden vermeld.

De afgifte van de verkavelingsvergunning verhindert op geen enkele wijze dat de begunstigden van deze erfdienstbaarheden of verplichtingen een eventueel recht op schadeloosstelling ten laste van de aanvrager uitoefenen.”

Het is, gelet op het zakelijke karakter van de vergunningen, niet mogelijk om een erfdienstbaarheid als last of voorwaarde op te leggen. Het regelen van burgerlijke, en zakelijke, rechten behoort  niet tot de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid. De vergunningverlenende overheid kan geen voorwaarden opleggen die een voorafname zijn op het resultaat van een burgerrechtelijke discussie of gevolgen (RvVb 30 mei 2017, nr. RvVb/A/1617/0904).

Een kanttekening hierbij is dat onder bepaalde voorwaarden wel een erfdienstbaarheid teniet gedaan kan worden bij een verkavelingsvergunning. Deze mogelijkheid wordt uitdrukkelijk toegestaan door artikel 4.2.22 VCRO. 

terug naar vragenlijst

Lasten opleggen binnen en buiten de onmiddellijke omgeving van het voorziene project

Vroegere rechtspraak en  rechtsleer zijn tot op heden heel strikt en beperkt in de mogelijkheden voor het opleggen van lasten. Zo luidt de toelichting bij artikel 4.2.20 VCRO (vroeger artikel 112 DRO): 

“Wanneer de uitrusting van een weg die niet in de verkaveling is begrepen als last wordt opgelegd, moet er bijvoorbeeld een zeker verband tussen de opgelegde last en de uitrusting van de verkaveling bestaan, zoals wanneer de verkavelde gronden palen aan de bedoelde weg. Zulk verband kan in redelijkheid niet geacht worden aanwezig te zijn voor gedeelten van bestaande straten die niet aan de vergunde verkaveling palen en daarenboven niet louter als toegangsweg tot die verkaveling dienen, maar ook als doorgangsweg en als bedieningsweg voor andere dan in de verkaveling begrepen bouwgronden. De uitrustingswerken kunnen weliswaar mogelijks worden verantwoord door de meerwaarden die voortvloeien uit de verkaveling (criterium 1), doch er is geen of slechts een marginale band met de bijkomende overheidstaken ingevolge de aanleg van de verkaveling (criterium 2).” (Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, 119, randnr. 383)


De opsomming van de lasten betekent evenmin dat om het even welke last kan worden opgelegd omdat “(d)e aard van een last moet aansluiten bij het karakter van de lasten die in de regelgeving zijn opgesomd”. Hierdoor ontstaat onduidelijkheid omtrent de mogelijk op te leggen lasten. Zo is niet duidelijk of lasten kunnen worden opgelegd voor bijvoorbeeld scholen in de omgeving ofwel of de scholen onderdeel moeten zijn of onmiddellijk aansluiten aan het terrein. (Memorie van Toelichting, Parl. St. Vl.Parl. 2008-2009, nr. 2011/1, 118, randnr. 380)

Er moet een zekere band zijn tussen de last en hetgeen wordt vergund. 

De last moet ook door enig toedoen van de begunstigde kunnen worden uitgevoerd, wat niet altijd eenvoudig zal zijn en per concreet geval zal dienen te worden beoordeeld.

terug naar vragenlijst

Bepalen dat appartementen enkel verhuurd en niet verkocht (opsplitsing eigendom) mogen worden?

Deze vraag kadert meestal in de bezorgdheid over een al dan niet duidelijke verantwoordelijkheid over de gemeenschappelijke delen. Er moet echter steeds voor ogen worden gehouden dat een vergunning een zakelijk karakter heeft en wordt verleend onder voorbehoud van de op het onroerende goed betrokken burgerlijke rechten. Het behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening om het eigendomsstatuut of de zakelijke rechten op een eigendom te regelen. Het is met andere woorden niet mogelijk om als voorwaarde op te leggen dat een appartement onder één gemeenschappelijke eigendom moet blijven.

Wel zou als voorwaarde opgelegd kunnen worden dat de appartementen steeds toegang moeten hebben tot bepaalde gemeenschappelijke delen en/of dat er steeds bepaalde gemeenschappelijke delen aanwezig moeten zijn.  

Daarenboven moet steeds de stedenbouwkundige relevantie van het opleggen van een voorwaarde worden aangetoond. Met andere woorden, dat het aangevraagde na het opleggen van de voorwaarde pas aanvaardbaar is in het licht van de beoordelingsbevoegdheid van de overheid en in het licht van de geldende wettelijke en reglementaire bepalingen. (RvVb 8 maart 2016, nr. RvVb/A/1516/0759 in de zaak 1314/0183/SA/4/0171)

terug naar vragenlijst

Is het mogelijk om de afbraak van onvergunde constructies op een terrein als last of voorwaarde op te leggen?

Dit zal per concreet geval dienen te worden onderzocht.

Het opleggen van de afbraak van een onvergunde constructie zal in de meeste gevallen opgelegd worden om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening. In die zin gaat het dan ook om een voorwaarde en niet om een last. Door de Raad voor Vergunningsbetwistingen werd  ‘de afbraak van een bestaand gebouw tegen de perceelsgrens binnen het jaar en vooraleer de constructies in gebruik te nemen’ als een voldoende voorwaarde aanvaard. (RvVb 26 augustus 2014, nr. A/2014/0602 in de zaak 1011/0845/A/8/0793)

Indien voor de sloop een advies dient te worden ingewonnen van bepaalde adviesinstanties is, is een bijkomende beoordeling door de overheid vereist. De sloop kan dan niet als voorwaarde worden opgelegd aangezien dit niet in de initiële aanvraag vervat zat.

Bovendien zal zich de vraag stellen of dit geen (essentiële) aanpassing van de plannen vereist/inhoudt en zal er steeds moeten over worden gewaakt dat de belang van derde niet in het gedrang worden gebracht. (RvVb 10 mei 2016, nr. RvVb/A/1516/1092 in de zaak 1213/0189/A/6/0168)

terug naar vragenlijst

Kan een aanvrager worden verplicht een stukje grond bij te kopen opdat zijn perceel zou grenzen aan openbaar domein?

Er moet steeds voor ogen worden gehouden dat een vergunning een zakelijk karakter heeft en wordt verleend onder voorbehoud van de op het onroerende goed betrokken burgerlijke rechten. Het behoort niet tot het domein van de ruimtelijke ordening om het eigendomsstatuut of de zakelijke rechten op een eigendom te regelen.

Het is met andere woorden niet mogelijk om als voorwaarde op te leggen dat er een bijkomend stuk grond mee in eigendom moet worden genomen door dit bijvoorbeeld aan te kopen. Bovendien kan dit niet worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager. Voor de koop-verkoop zal de medewerking van een derde (de verkoper) noodzakelijk zijn.

terug naar vragenlijst

Kan een aanvrager worden opgelegd de vrijblijvende geveldelen af te werken met volwaardige gevelsteen (als de aanpalende bij halfopen bebouwing hier (nog) niet op aangesloten heeft) – en is dat proportioneel? 

Dit zal geval per geval moeten worden bekeken, waarbij in hoofdzaak dient te worden nagegaan of zulks geen essentiële wijziging van de plannen inhoudt, alsook of dit redelijk in verhouding staat tot hetgeen wordt aangevraagd. 

Zo oordeelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen bijvoorbeeld dat de voorwaarde “de gemene muur te paard in eenzelfde dikte en materiaal als de bestaande muur op te richten, de afwerking aan de zijde van het aanpalend perceel in overleg met akkoord van de eigenaar van dit perceel te realiseren.” - opgelegd om te voldoen aan artikel 69 van de Bouwcode van de stad Antwerpen, waarin wordt bepaald dat bestaande scheidingsmuren moeten worden verlengd of verhoogd met minstens eenzelfde dikte en materiaal als de bestaande muur – duidelijk bepaalde hoe de bestaande gemene muur moet worden verhoogd en verlengd, met name “te paard in eenzelfde dikte en materiaal als de bestaande muur”. De voorwaarde is derhalve voldoende precies, en laat geen appreciatieruimte aan de tussenkomende partij in de uitvoering ervan. Voor zoveel als nodig merkt de Raad voor Vergunningsbetwistingen op dat deze voorwaarde slechts een beperkte aanpassing van de ter beoordeling voorgelegde bouwplannen impliceert, waarin reeds was voorzien in een uitbreiding van de muur ter hoogte van de perceelgrens en de bestaande gemene muur.  De vaststelling dat de voorwaarde (tevens) vermeldt dat ”de afwerking aan de zijde van het aanpalend perceel in overleg met akkoord van de eigenaar van dit perceel moet worden gerealiseerd” betekent niet dat de voorwaarde niet uitvoerbaar zou zijn. De vermelding, die betrekking heeft op de afwerking, duidt enkel op het feit dat de voorwaarde, net als de stedenbouwkundige vergunning waarvan zij deel uitmaakt, overeenkomstig artikel 4.2.22, §1 VCRO wordt uitgevaardigd onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten, inzonderheid de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek inzake de gemene muur. (RvVb 21 juni 2016, nr. RvVb/A/1516/1270 in de zaak 1213/0267/A/8/0247)

terug naar vragenlijst

Kan een stedenbouwkundige vergunning worden verleend onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een advies van de brandweer of een positieve beslissing van "de commissie voor afwijkingen"? 

De Raad van State oordeelde dat het feit dat aan een vergunning voor afbraakwerken de “opschortende” voorwaarde werd verbonden dat deze werken slechts konden worden uitgevoerd na opmaak en goedkeuring van een omvattend project tot heraanleg en revalorisatie van de site. De Raad stelde dat een voorwaarde niet mag inhouden dat het definitief oordeel over de toelaatbaarheid van een vergund project de facto wordt uitgesteld naar een later tijdstip, waarop een nieuwe beoordeling (door dezelfde of een andere overheid) doorgevoerd wordt. (Zie ook memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/1, 117).

De vereiste dat een positieve beslissing van "de commissie voor afwijkingen" noodzakelijk is voor het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning kan niet worden aanvaard.        
Daarnaast kan de vraag worden gesteld of deze (opschortende) voorwaarde kan worden verwezenlijkt door (enig) toedoen van de aanvrager. De aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant heeft bij de opschortende voorwaarde van het bekomen van een advies van de brandweer of een positieve beslissing van de commissie voor afwijkingen de medewerking nodig van een derde. De voorwaarde kan niet door toedoen van de aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant worden verwezenlijkt, deze heeft geen uitstaans met de te bekomen adviezen of afwijkingen. Vermits het advies van een derde vereist is, voldoet een opschortende voorwaarde ook niet aan de vereisten.

Ook kan bezwaarlijk gesteld worden dat zo een voorwaarde voldoende precies is. Op het ogenblik van het afleveren van de vergunning is nog niet duidelijk wat het advies van de brandweer gaat zijn, laat staan welke voorwaarden hierin vervat zullen zitten.

terug naar vragenlijst

Kunnen met artikel 4.2.19 VCRO de bestaande verkavelingsvoorschriften worden gewijzigd?

Deze bepaling is niet bedoeld om alle verkavelingsvoorschriften te wijzigen aangezien enkel via een wijzigende verkavelingsvergunning alle bestaande verkavelingsvoorschriften kunnen worden gewijzigd (RvVb 9 januari 2018, nr. RvVb/A/1718/0403 en RvVb 22 augustus 2017, nr. RvVb/A/1617/1147).

terug naar vragenlijst

Voorbeelden: "niet voldoende precies"

Er werden reeds verschillende voorwaarden niet voldoende precies gevonden waardoor een vergunningsbeslissing werd vernietigd. De Raad voor Vergunningsbetwistingen stelde onder meer dat (niet-limitatieve opsomming van enkele arresten van de RvVb):

  • de voorwaarde de toegang aan de tennisterreinen dient als een volwaardige toegang te worden ingericht door onder meer het plaatsen van een fietsenstalling” een beoordelingsruimte laat om het begrip “fietsenstalling” een eigen invulling te geven; (RvVb 11 januari 2012, nr. A/2012/0006, cassatie verworpen: RvS 12 oktober 2012, nr. 220.989)
     
  • de voorwaarde tot het aanleggen van een “soort greppel” onvoldoende precies was omdat het niet toelaat uit te maken welke concrete en precieze ingreep er door de begunstigde van de vergunning dient te gebeuren, maar integendeel toelaat aan de begunstigde om een “soort greppel” naar eigen inzicht aan te leggen zonder garantie naar het afdoende zijn ervan om wateroverlast voor het rechter perceel te vermijden; (RvVb 18 april 2012, nr. A/2012/0148; zie ook RvVb 4 februari 2014, nr. A/2014/0105)
     
  • de voorwaarde er … precederend (aan) de start der werken een voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevraagd (moet) worden bij OVAM (en dat) de start der werken … opgeschort (wordt) tot de resultaten bekend zijn van dit onderzoek (die daarenboven) gevolgd (moeten) worden tijdens de werken strijdig is met artikel 4.2.19 §1 VCRO: een aan de start der werken precederend bij OVAM te vragen voorafgaand oriënterend bodemonderzoek leidt tot een “bijkomende beoordeling door de overheid”, waarvan “de uitvoering van de vergunde handelingen” afhankelijk is, temeer omdat de start der werken door de bestreden beslissing opgeschort wordt tot de “resultaten” van dit onderzoek, waarvan de aard in het ongewisse wordt gelaten, maar die wel gevolgd moeten worden tijdens de werken, bekend zijn. Vervolgens is het niet duidelijk of de voorwaarde dat de, overigens niet gepreciseerde, mogelijke resultaten van het voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevolgd moeten worden tijdens de werken, verwezenlijkt kan worden “door enig toedoen van de aanvrager” alleen. Uit niets blijkt dan ook of de opgelegde voorwaarden “redelijk (zijn) in verhouding tot de vergunde handelingen” en de voorwaarden zijn zeker niet “voldoende precies”, zoals nochtans vereist door artikel 4.2.19 §1 VCRO; (RvVb 21 mei 2012, nr. A/2012/0192)
     
  • de voorwaarde de ondergrondse parkeergarage afdoende diep in de grond voorzien zodat minstens 70 cm grond voorzien kan worden voor de erboven gelegen tuinen” aan de begunstigde van de bestreden vergunningsbeslissing een appreciatieruimte laat in de uitvoering ervan om de begunstigde immers zélf moet/kan beslissen wanneer de ondergrondse parkeergarage (voor de verwerende partij) “afdoende diep” in de grond zit; (RvVb 4 juni 2012, nr. A/2012/0225)
     
  • de voorwaarde “er dient een voldoende brede toegangsweg gevrijwaard te worden opdat de bereikbaarheid van de te bouwen woning niet in het gedrang komt” heeft een onvoldoende precies karakter en leidt er toe dat niet kan bepaald worden welke breedte voor de inrit vereist is om de bereikbaarheid te verzekeren. De naleving van de voorwaarde wordt afhankelijk gemaakt van de begunstigde van de vergunning; (RvVb 23 augustus 2016, nr. RvVb/A/1516/1456)
     
  • de voorwaarde “enkel gebruik te maken van een eigen, vaste muziekinstallatie die beperkt wordt in geluidsproductie” is onvoldoende precies want er wordt niet aangeduid wat dient te worden verstaan onder “beperkt wordt in geluidsproductie”. Er wordt een te ruime beoordelingsmarge aan de aanvrager gelaten onder wat moet worden verstaan onder “beperkt”; (RvVb 14 maart 2017, nr. RvVb/A/1617/0663)
     
  • de voorwaarde “vergunning wordt verleend op voorwaarde dat de bestaande noodwoning wordt afgebroken en op voorwaarde dat de woning van de ouders op termijn wordt geïntegreerd in het bedrijf” is niet voldoende precies en laat een te grote vrijheid aan de begunstigde van de vergunning aangezien geen maximale termijn wordt voorzien op de integratie; (RvVb 3 april 2018, nr. RvVb/A/1718/0725)
     
  • de voorwaarde “dat een infiltratievoorziening met minimaal dezelfde infiltratieoppervlakte en nuttig volume (als de in de aanvraag voorgestelde uitvoering) binnen het 50 m diepe woongebied dient te worden gerealiseerd binnen het jaar na het verkrijgen van de vergunning” is niet voldoende precies omdat “binnen het 50m diepe woongebied” geen exacte locatiebepaling aangeeft; (RvVb 13 maart 2018, nr. RvVb/A/1718/0645; zie ook RvVb 19 juni 2018, nr. RvVb/A/1718/1013)
     
  • de voorwaarde de binnenplaats moet voorzien worden met groenaanleg” niet als precies beschouwd kan worden aangezien een dergelijke veel te algemeen geformuleerde voorwaarde aan de begunstigde van de vergunning toelaat om bij de uitvoering van de vergunning de opgelegde verplichting naar eigen goeddunken in te vullen; (RvVb 26 maart 2013, nr. A/2013/0126)
     
  • de voorwaarde De aanvraag dient te voldoen aan artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater” niet voldoende precies is en aanleiding geeft tot een bijkomende beoordeling door de overheid bij de uitvoering van de bestreden vergunningsbeslissing omdat op basis van de aan de bestreden vergunning verbonden voorwaarde de aanvrager zelf kan beslissen of er voldaan is aan de Hemelwaterverordening of dat er een bijkomend bufferbekken wordt voorzien; (RvVb 25 juni 2013, nr. A/2013/0339; zie ook RvVb 25 april 2017, nr. RvVb/A/1617/0795)
     
  • de voorwaarde De stedenbouwkundige vergunning wordt verleend onder de voorwaarde dat van zodra de ouders de bestaande woning verlaten, deze dient te worden geïntegreerd in het bedrijf niet duidelijk en zelfs dubbelzinnig is, aangezien deze lijkt uit te gaan van een andere hypothese, met name dat de aanvrager zou verhuizen naar de nieuwe woning, en de ouders zouden blijven wonen in de bestaande woning; (RvVb 14 januari 2014, nr. A/2014/0035)
     
  • de voorwaarde dat er een groenscherm moet worden aangelegd tegen de draad op de perceelsgrens onvoldoende precies is omdat een dergelijke te algemeen geformuleerde voorwaarde aan de begunstigde van de vergunning toelaat om bij de uitvoering van de vergunning de opgelegde verplichting naar eigen goeddunken in te vullen, dat nergens wordt bepaald welke de afmetingen van het groenscherm moeten zijn en of dit in het eerstvolgend plantseizoen moet worden aangelegd. Het is ook niet duidelijk of de groenaanplanting moet bestaan uit een haag of een andere soort beplanting. Louter verwijzen naar de door de begunstigde van de vergunning reeds gerealiseerde haag is niet voldoende, aangezien in de bestreden beslissing niet wordt gepreciseerd dat met “groenaanplanting” de reeds door de begunstigde van de vergunning aangeplante haag wordt bedoeld; (RvVb 28 januari 2014, nr. A/2014/0088)
     
  • de voorwaarde “de vergunning wordt verleend mits de voorwaarden opgenomen in het advies van de provinciale dienst Waterlopen worden nageleefd” voldoende precies is en redelijk in verhouding staat tot de vergunde handelingen indien de voorwaarden in het advies van de provinciale dienst voldoende precies zijn; (RvVb 27 mei 2014, nr. A/2014/0387, T.O.O. 2014/4, 549)
     
  • de voorwaarde dat een kwalitatief groenscherm gerealiseerd en in stand gehouden wordt.” niet voldoende precies is omdat uit het woord “kwalitatief” niet kan worden afgeleid hoe dit groenscherm er dient uit te zien, of het al dan niet doorzichtig mag zijn, hoe breed en hoe lang het dient te zijn, uit welke soort planten het dient te bestaan en op welke datum het ten laatste dient te worden gerealiseerd; (RvVb 26 augustus 2014, nr. A/2014/0610)
     
  • indien de vergunningverlenende overheid in de bestreden beslissing stelt dat bijkomende verduidelijking nodig is inzake de grindstroken en dat zij niet weet hoe de drainage en afvoer voorzien zal worden, zoals de wijze van afvoer van de voorziene betonnen goten, waarbij ook de locatie van de buffer niet voldoende precies bepaald is in de vergunningsbeslissing blijkt onvoldoende hoe de buffering uitgevoerd zal worden en waar precies deze buffer zal voorzien worden, wat leidt tot een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. Om dezelfde reden is artikel 4.2.19 VCRO geschonden aangezien de opgelegde voorwaarde niet voldoende precies is en alleszins aanleiding geeft tot een beoordeling in de uitvoering van de verleende vergunning; (RvVb 12 augustus 2014, nr. A/2014/0656)
     
  • de voorwaarde de toegang tot alle percelen niet mag verhinderd worden door een inrichting van het openbaar domein (inplanting parkings)” is niet voldoende precies. De vergunningverlenende overheid heeft nagelaten te verduidelijken om welke percelen het gaat, over welke parkings het gaat en op welke wijze bvb. moet gegarandeerd worden dat de toegang tot de achterliggende parking niet mag verhinderd worden. De begunstigde van de vergunning beschikt hierdoor over een beoordelingsruimte in de uitvoering van de vergunning. De begunstigde zal bijvoorbeeld naar eigen inzicht kunnen bepalen wanneer de toegang tot een perceel wordt verhinderd, of zij de inplanting kan/zal verplaatsen, of de toegang tot de parking zal verkleinen, of deze verhindering op andere wijze zal verhelpen… Bovendien heeft de voorwaarde dat de toegang tot de percelen niet mag verhinderd worden geen betrekking op bijkomstige zaken, maar op een essentieel gegeven van de aanvraag; (RvVb 20 oktober 2015, nr. RvVb/A/1516/0122)
     
  • de voorwaarde dat de gevraagde werken conform de toegankelijkheidsverordening [dienen] uitgevoerd te worden” geeft een ongewoon grote vrijheid aan de vergunningaanvrager. Het is het vergunningverlenend bestuursorgaan niet toegestaan om een dermate algemene en vage voorwaarde op te leggen die het de aanvrager van de vergunning toelaat de aanvraag naar goeddunken aan te passen en tevens een onredelijke beoordelingsruimte laat voor de aanvrager. Als gevolg van de opgelegde voorwaarde moet/kan de begunstigde van de vergunning zelf beslissen op welke punten de aanvraag al dan niet voldoet aan de voorschriften van de verordening toegankelijkheid en op welke punten de aanvraag moet worden aangepast om te voldoen aan de genoemde verordening. De voorwaarde die stelt dat de vergunde werken “conform de toegankelijkheidsverordening” uitgevoerd moeten worden, mist elke elementaire precisie. Deze voorwaarde laat de aanvrager in het ongewisse over de door te voeren aanpassingen, en maakt elke controle op de naleving van de voorwaarde onmogelijk; (RvVb 16 februari 2016, nr. RvVb/A/1516/0613; zie ook RvVb 25 augustus 2015, nr. A/2015/0495)
     
  • de voorwaarde dat “de bepalingen zoals bepaald in de hemelwaterverordening dienen stipt nageleefd te worden” heeft een onvoldoende precies karakter en leidt er toe dat niet kan onderzocht worden hoe de vergunning uitgevoerd moet worden en in het bijzonder of een wadi al dan niet moet worden voorzien. De opgelegde voorwaarde dat de hemelwaterverordening moet worden nageleefd is niet voldoende precies en geeft aanleiding tot een bijkomende beoordeling door de overheid bij de uitvoering van de bestreden vergunningsbeslissing. Op basis van de aan de bestreden vergunning verbonden voorwaarde kan de begunstigde van de vergunning immers zelf beslissen of er voldaan is aan de Hemelwaterverordening en dat er een wadi wordt voorzien of niet. Door de naleving van de voorwaarde zo afhankelijk te maken van de begunstigde van de vergunning zelf, mist de aan de bestreden beslissing verbonden voorwaarde duidelijk de vereiste ‘voldoende precisie’, zoals bepaald in artikel 4.2.19 §1 VCRO; (RvVb 8 december 2015, nr. RvVb/A/1516/0327; zie ook RvVb 21 april 2015, nr. A/2015/0249)
     
  • de voorwaarde De technische kasten in te kleden in een streekeigen groenscherm en hieromtrent een groenaanlegplan te communiceren aan de Directie Stadsplanning en –Ontwikkeling van de stad Kortrijk.” is niet voldoende precies en derhalve in strijd met hetgeen bepaald is in artikel 4.2.19, §1 VCRO. Wat met ‘ een streekeigen groenscherm’ bedoeld wordt is onduidelijk: hieruit kan niet worden afgeleid hoe dit groenscherm er dient uit te zien, of het al dan niet doorzichtig mag zijn, hoe breed en hoe lang het dient te zijn en op welke datum het ten laatste dient te worden gerealiseerd. In het bijzonder gelet op het feit dat het meerdere technische kasten betreffen en deze een niet verwaarloosbare afmeting hebben, is een meer gedetailleerde en precieze omschrijving van het te voorziene groenscherm in casu noodzakelijk. De voorwaarde laat een niet toegestane appreciatiemarge aan de aanvrager omtrent de wijze waarop een groenscherm moet worden aangelegd; (RvVb 3 mei 2016, nr. RvVb/A/1516/1044)
     
  • het volstaat niet te stellen dat de voorwaarden uit het advies van de brandweer stipt dienen te worden nageleefd indien dit advies zelf geen precieze voorwaarden bevat; (RvVb 4 november 2014, nr. A/2014/0754; zie ook RvVb 20 maart 2018, nr. RvVb/A/1718/0690)
     
  • het volstaat niet als voorwaarde op te leggen dat er twee bijkomende parkeerplaatsen moeten worden voorzien zonder concreet aan te geven waar deze parkeerplaatsen moeten worden voorzien en in welke materialen dit moet worden uitgevoerd; (RvVb 26 mei 2015, nr. A/2015/0308)
     
  • de voorwaarde achteraan zijn 4 parkeerplaatsen te voorzien, er dient evenwel ook achteraan nog steeds een tuinstrook gevrijwaard te worden aansluitend bij de eengezinswoning.de bouwvrije strook vooraan wordt een groene tuin zonder parkeerplaatsen.” bepaalt niet waar exact de parkeerplaatsen moeten worden ingeplant en evenmin op welke manier deze parkeerplaatsen moeten worden uitgevoerd. De opgelegde voorwaarde laat de begunstigde van de vergunning toe naar eigen goeddunken de 4 parkeerplaatsen in te planten achter de woning. Zo wordt de plaats van de parkeerplaatsen niet exact bepaald, en wordt evenmin bepaald welke afmetingen de parkeerplaatsen moeten hebben en in welke materialen deze moeten worden uitgevoerd; (RvVb 14 januari 2016, nr. RvVb/A/1516/0457)
     
  • de voorwaarde “de plannen worden licht gewijzigd waarbij de vormgeving van de brandtrap en linkerzijgevel beter doordacht en aangegeven wordt inzake materiaal en detaillering” is onvoldoende precies. In de voorwaarde wordt niet aangegeven op welke wijze de linkerzijgevel dient te worden aangepast. Er wordt enkel vereist dat de vormgeving van de brandtrap en linkerzijgevel beter doordacht en aangegeven wordt inzake materiaal en detaillering. Het is onduidelijk wat begrepen dient te worden onder “beter doordacht (…) inzake materiaal en detaillering”. Deze algemene bewoordingen zijn voor interpretatie vatbaar en garanderen niet dat het beoogde doel van de vergunningverlenende overheid zonder meer gerealiseerd zal worden. De opgelegde voorwaarde geeft dan ook aan de vergunninghouder een beoordelingsruimte om naar eigen inzicht aanpassingen door te voeren die bovendien een grote impact kunnen hebben op het straatbeeld. De vergunningverlenende overheid heeft de linkergevel immers omschreven als een wand die “zeer aanwezig zal zijn in het straatbeeld”, zodat de concrete vormgeving ervan een relevant onderdeel is bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. De vereiste van een “beter doordachte vormgeving” is geenszins eenduidig en laat de vergunninghouder dus toe om de voorwaarde naar eigen goeddunken uit te voeren; (RvVb 14 januari 2016, nr. RvVb/A/1516/0466)
     
  • de voorwaarde dat "het recreatiegebied niet mag worden ingericht als tuin, maar het gebruik als tuin wel kan worden toegestaan" te vaag is aangezien hieruit niet blijkt hoe de tuin mag worden gebruikt; (RvVb 12 april 2016, nr. A/1516/0949)
     
  • een voorwaarde is onvoldoende precies wanneer uit de stukken en nota’s in de procedure van de RvVb blijkt dat de vergunninghouder ze anders interpreteert dan de vergunningverlenende overheid; (RvVb 24 oktober 2017, nr. RvVb/A/1718/0163)

Voorbeelden: "voldoende precies"

Onderstaande voorwaarden doorstonden de wettigheidskritiek bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. De Raad voor Vergunningsbetwistingen stelde onder meer dat:

  • de voorwaarde 1. De landschappelijke integratie van brug/tunnelcombinatie dient optimaal te worden verzekerd door de keuze voor transparante schermen op het brugsegment over de ..... in combinatie door de aanplanting van een streekeigen, groenblijvende beplanting op het talud als zichtbuffer voor de geluidsschermen zoals wordt weergegeven op de ontwerpschets als bijlage” voldoende precies is en niet afhankelijk werd gesteld van een bijkomende beoordeling door de overheid. (RvVb 27 augustus 2013, nr. A/2013/0505 in de zaak 1112/0249/A/1/0219)
     
  • de voorwaarde “een groenscherm aan te leggen dat ’s winters en ’s zomers groen is, een natuurlijk karakter heeft en dient te worden voorzien in functie van de meergezinswoningen” is voldoende precies en biedt de vergunninghouder geen ongeoorloofde vrijheid om de vergunningsvoorwaarde naar eigen goeddunken in te vullen of uit te voeren. Het opzet en de doelstelling worden bovendien in de motivering van de bestreden beslissing verder geduid. (RvVb 29 mei 2018, nr. RvVb/A/1718/0913)
     
  • de voorwaarde “… De volgende aanplantingen dienen te gebeuren teneinde de constructie in te bedden in een solide groenstructuur. Alle beplantingswerken dienen te gebeuren voor het einde van het eerste plantseizoen volgend op de realisatie van de infrastructuur; Rondom de constructie dient een inheemse haag te worden aangeplant met een hoogte gelijk aan deze van de afsluiting. De zones tussen de draadafsluiting en de rooilijn en tussen de draadafsluiting en de zijdelingse perceelsgrens dienen aangeplant te worden met streekeigen heesters. De groenaanplant moet bestaan uit inheemse heesters zoals bijvoorbeeld meidoorn ( Crataegus monogyna ), beuk ( Fagus sylvatica ), haagbeuk ( Carpinus ), taxus ( Taxus baccata ), hulst ( Ilex aquifoium ), veldesdoorn ( Acer campestre ), liguster ( Ligustrum vulgare ) of els ( Alnus glutinosa ) De beplanting kan hetzij éénsoortig of gemengd worden uitgevoerd. Het is verboden om een haag aan te planten bestaande uit uitheemse coniferen, laurierkers ( Prunus laurcerasus ) of rhododendron ( Rhododendron sp. ).” Aangezien er een ondergronds fundament is dat tot bijna op de perceelsgrens reikt, dient erop toegezien te worden dat de afwatering van de fundering gebeurt op het eigen terrein.…” is voldoende precies. (RvVb 17 april 2018, nr. RvVb/A/1718/0750)
     
  • de voorwaarde “in aanvulling van artikel 2.8.1 (…) het volgende strikt na te leven (…) op lot 177: de beoogde bebouwing dient binnen de 45°-regel te vallen. Deze regel bestaat erin dat de hoogte van de bebouwing wordt uitgezet in functie van de afstand tot de perceelsgrens, te vermeerderen met de hoogte van de tuinmuur of de hoogte en de diepte van de constructies op de perceelsgrens” duidelijk is zodat door de opgelegde voorwaarde de verkavelingsvoorschriften voor lot 177 moeten aangevuld worden met een voorschrift dat uitdrukkelijk wordt bepaald en voldoende verduidelijkt in de opgelegde voorwaarde. (RvVb 18 maart 2014, nr. A/2014/0190 in de zaak 1213/0166/A/4/0148; afstand cassatieberoep: RvS 21 oktober 2014, nr. 228.814)
     
  • vergunningverlenend overheid verbindt aan de vergunning de verplichting tot afbraak van een bestaand gebouw tegen de perceelsgrens binnen het jaar en vooraleer de nieuwe constructies in gebruik genomen worden. Tevens wordt opgelegd om de voorziene loods in te planten op minimaal 8 meter van de perceelsgrens in plaats van de oorspronkelijk voorziene 5 meter. De plannen worden hiertoe aangepast. De verwerende partij motiveert de opgelegde voorwaarde om groenaanleg achteraan mogelijk te maken en omdat het perceel achteraan paalt aan een woongebied. (RvVb 26 augustus 2014, nr. A/2014/0602 in de zaak 1011/0845/A/8/0793)
     
  • de voorwaarde Dat het deel van het bedrijf met de oude woning/bedrijf geen afzonderlijke entiteit mag worden en dat wanneer de ouders de oorspronkelijke woning verlaten deze niet langer als wooneenheid mag aangewend worden, maar dient ingeschakeld in het landbouwgebeuren.” niet strijdig is met artikel 4.2.19, § 1 VCRO. (RvVb 30 september 2014, nr. A/2014/0663 in de zaak 1011/0205/A/8/0177)
     
  • het voorzien van een vast raam in plaats van het oorspronkelijk geplande schuifraam strekt er toe te vermijden dat het terras door de toekomstige bewoners van de vergunde constructie als dakterras kan ingericht worden. De opgelegde voorwaarde vormt geen wijziging van de essentiële elementen van de bouwaanvraag vermits de bouwplannen geen inrichting van een dakterras voorzien. De opgelegde voorwaarde is beperkt, voldoende precies, redelijk en in verhouding tot het aangevraagde. (RvVb 31 augustus 2015, nr. A/2015/0512 in de zaak 1314/0269/SA/8/0259)
     
  • de voorwaarde “vergunning wordt verleend onder de voorwaarden van het advies van de provinciale dienst Integraal Waterbeleid. De goot dient als volgt te worden voorzien: een gegraven goot i.p.v. een betonnen, met de onderkant op een diepte van 20cm, ingezaaid met gras, zodat door de doorworteling dichtslibbing vermeden wordt en infiltratie mogelijk, blijft. De zone tussen het terras en de afwateringsgoot dient hellend aangelegd, ook de zone tussen de perceelsgrens en de afwateringsgoot dient onder helling (weg van het buurperceel) aangelegd” is voldoende precies. (RvVb 16 januari 2018, nr. RvVb/A/1718/0452)
     
  • de voorwaarde “het advies van de dienst Integraal Waterbeleid dient te worden nageleefd is voldoende precies indien uit de bestreden beslissing blijkt hoe de buffervoorziening er dient uit te zien en de buffervoorziening op de plannen werd aangegeven. (RvVb 12 juni 2018, nr. RvVb/A/1718/0987)
     
  • de voorwaarde de exploitant van de windturbines engageert zich om, op vraag van het Federaal Agentschap voor Nucleaire Controle of één van de betrokken nucleaire inrichtingen, bijkomende informatie te verstrekken die noodzakelijk is in het kader van de risico-evaluatie van deze windturbines op (nieuwe) nucleaire installaties (zoals bv. probabiliteit van inslag op nieuwe gebouwen op de site van deze nucleaire bedrijven)” is voldoende duidelijk en precies. De voorwaarde bepaalt niet dat er een voorafgaande risico-analyse moet gebeuren. De voorwaarde betekent dat de begunstigde van de vergunning, als exploitant van de windturbines, alle informatie moet verstrekken om een risico-evaluatie te kunnen opstellen wanneer er nucleaire inrichtingen bijkomen. De risico-evaluatie moet dus alleen worden opgesteld als er nieuwe nucleaire inrichtingen worden opgericht. De voorwaarde heeft geen betrekking op de aanvraag van de windturbines. (RvVb 14 april 2015, nr. A/2015/0213 in de zaak 1314/0048/SA/1/0049, TROS-nieuwsbrief  januari 2016, 18, noot)
     
  • m.b.t. windturbines de voorwaarde “dat voldaan moet zijn aan de voorwaarden uit de Omzendbrief 2006” is voldoende precies wanneer ze worden geïnterpreteerd in het licht van de vergunningsaanvraag en de bijgevoegde lokalisatienota waarin maatregelen worden opgenomen m.b.t. de slagschaduw, de veiligheid en het geluid. (RvVb 26 juli 2016, nr. RvVb/A/1516/1364 in de zaak 1213/0542/A/2/0510)
     
  • de voorwaarde “2. Het project dient steeds te voldoen aan de voorwaarden inzake geluid gesteld in de omzendbrief ‘Afwegingskader en randvoorwaarden voor de inplanting van windturbines’; 3. De installatie van een slagschaduwdetectiesysteem is noodzakelijk, het project dient inzake slagschaduw steeds te voldoen aan de voorwaarden gesteld in de omzendbrief 'Afwegingskader en randvoorwaarden voor de inplanting van windturbines'.” is voldoende precies. De opgelegde voorwaarden kunnen niet anders geïnterpreteerd worden dan op basis van de (en de bij de) vergunningsaanvraag (gevoegde lokalisatienota). Uit de samenlezing van de lokalisatienota en de vergunningsvoorwaarden blijkt duidelijk dat de exploitant de in de lokalisatienota voorgestelde maatregelen moet nemen om te voldoen aan de voorschriften van de omzendbrief. (RvVb 30 augustus 2016, nr. RvVb/A/1516/1482)

Voorbeelden die niet vervuld kunnen worden door enig toedoen van aanvrager

De Raad voor Vergunningsbetwistingen oordeelde over de voorwaarde dat deze moeten kunnen worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager onder meer dat:

  • de voorwaarde “dat in overleg een globale visie over de landschappelijke integratie van het bedrijf uitgewerkt en uitgevoerd wordt” niet voldoende precies is omschreven, zodat het ook niet duidelijk is in welke mate deze voorwaarde al dan niet betrekking heeft op kennelijk bijkomstige zaken, in welke mate deze voorwaarde al dan niet dient om de leemten van een vage aanvraag op te vangen en in welke mate de voorwaarde al dan niet kan worden verwezenlijkt door enig toedoen van de aanvrager; (RvVb 23 juli 2013, nr. A/2013/0402 in de zaak 1112/0068/A/1/0044)
     
  • de voorwaarde er … precederend (aan) de start der werken een voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevraagd (moet) worden bij OVAM (en dat) de start der werken … opgeschort (wordt) tot de resultaten bekend zijn van dit onderzoek (die daarenboven) gevolgd (moeten) worden tijdens de werken strijdig zijn met artikel 4.2.19 §1 VCRO: een aan de start der werken precederend bij OVAM te vragen voorafgaand oriënterend bodemonderzoek leidt tot een “bijkomende beoordeling door de overheid”, waarvan “de uitvoering van de vergunde handelingen” afhankelijk is, temeer omdat de start der werken door de bestreden beslissing opgeschort wordt tot de “resultaten” van dit onderzoek, waarvan de aard in het ongewisse wordt gelaten, maar die wel gevolgd moeten worden tijdens de werken, bekend zijn. Vervolgens is het niet duidelijk of de voorwaarde dat de, overigens niet gepreciseerde, mogelijke resultaten van het voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevolgd moeten worden tijdens de werken, verwezenlijkt kan worden “door enig toedoen van de aanvrager” alleen. Uit niets blijkt dan ook of de opgelegde voorwaarden “redelijk (zijn) in verhouding tot de vergunde handelingen” en de voorwaarden zijn zeker niet “voldoende precies”, zoals nochtans vereist door artikel 4.2.19 §1 VCRO; (RvVb 21 mei 2012, nr. A/2012/0192 in de zaak 2010/0691/A/1/0637)
     
  • de voorwaarde dat een herwaarderingsplan dient te worden opgemaakt en dit enkel kan door de gemeente en niet door de begunstigde van de stedenbouwkundige vergunning kan niet worden aanvaard aangezien deze voorwaarde niet door de begunstigde van de vergunning kan worden uitgevoerd. (RvVb 12 juli 2016, nr. RvVb/A/1516/1344 in de zaak 1213/0414/SA/7/0389)
     
  • Het aangaan van een eenzijdige verbintenis kan door eigen toedoen van de aanvrager worden gerealiseerd en is een geldig opgelegde voorwaarde. (RvVb 2 augustus 2016, nr. RvVb/A/1516/1394)
     
  • een stedenbouwkundige vergunning is niet afdoende gemotiveerd wanneer de opgelegde voorwaarde inzake de groenbuffer niet kan worden gerealiseerd gelet op de feitelijk foutief vermelde gegevens op het plan (RvVb 30 mei 2017, nr. RvVb/A/1617/0889)

Voorbeelden "afhankelijkheid bijkomende beoordeling"

De Raad voor Vergunningsbetwistingen stelde op het punt dat de voorwaarde niet afhankelijk mag worden gemaakt van een bijkomende beoordeling door de overheid onder meer dat:

de voorwaarde  “dat door de aanvrager een bijkomend advies van het Agentschap Wegen en Verkeer - district Maaseik is in te winnen voor wat betreft de uitrit van de parking naar de ...... en dat dit advies te volgen is” niet verwezenlijkt kan worden door enig toedoen van de aanvrager alleen en bovendien de uitvoering van de vergunde handelingen afhankelijk maakt van een bijkomende beoordeling door de overheid; (RvVb 20 augustus 2013, nr. A/2013/0474)
 
volgens de bewoordingen van de voorwaarde “er dient een groenbuffer aangelegd rondom het terrein in samenspraak met het college van burgemeester en schepenen” moet het akkoord bekomen worden van het college van burgemeester en schepenen, minstens moet zulks gebeuren in overleg, hetgeen impliceert dat de uitvoering van de vergunde handeling afhankelijk gemaakt wordt van een bijkomende beoordeling door de overheid; (RvVb 25 oktober 2016, nr. RvVb/A/1617/0212)
 
de voorwaarde dat een groenplan voor de uitvoering van de werken aan de groendienst dient te worden voorgelegd, vereist een bijkomende beoordeling door de overheid; (RvVb 6 februari 2018, nr. RvVb/A/1718/0525; zie ook RvVb 15 mei 2018, nr. RvVb/A/1718/0870)
 
de voorwaarde “het zwembad ter hoogte van appartement 11 mag geen rechtstreeks zicht hebben naar de aanpalende percelen” is ruim en onduidelijk geformuleerd zodat de aanvragers vrij spel hebben in de realisatie ervan en er een bijkomende stedenbouwkundige beoordeling nodig is. Door de naleving van de voorwaarde dermate afhankelijk te maken van de begunstigde van de vergunning, mist de opgelegde voorwaarde duidelijk de vereiste precisie; (RvVb 3 juni 2014, nr. A/2014/0401)
 
de opgelegde voorwaarde dat “de later te bouwen woning – hoe dan ook – aansluiting zal moeten vinden met de woning van de verzoekende partij en dat daartoe de kleine spie (waarvan oppervlakte bij burgerrechtelijk geding nog moet vastgesteld worden) moet dicht gemaakt worden” komt neer op een beoordeling in de uitvoering van de verleende vergunning, alsmede een beoordeling in de wijze van uitvoering van een toekomstige stedenbouwkundige vergunning voor de oprichting van een woning en aansluiting op een naastgelegen woning over een stuk grond waarover eigendomsperikelen bestaan. De Raad is dan ook van oordeel dat de gestelde voorwaarde bij de verkavelingsvergunning niet alleen afhankelijk gemaakt wordt van een onzekere gebeurtenis, met name de uitslag van het burgerlijk geding omtrent de scheidingslijn, maar tevens verder reikt dan de aangevraagde verkavelingsvergunning en reeds betrekking heeft op de nog aan te vragen stedenbouwkundige vergunning; (RvVb 3 maart 2015, nr. A/2015/0098)
 
de voorwaarde dat het vergunde bouwproject slechts uitvoerbaar is nadat voorafgaandelijk nivelleringswerken uitgevoerd worden, wordt afhankelijk gemaakt van een bijkomende beoordeling door de overheid; (RvVb 24 februari 2015, nr. A/2015/0095)
 
de voorwaarde “er … precederend (aan) de start der werken een voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevraagd (moet) worden bij OVAM (en dat) de start der werken … opgeschort (wordt) tot de resultaten bekend zijn van dit onderzoek (die daarenboven) gevolgd (moeten) worden tijdens de werken” strijdig zijn met artikel 4.2.19 §1 VCRO: een aan de start der werken precederend bij OVAM te vragen voorafgaand oriënterend bodemonderzoek leidt tot een “bijkomende beoordeling door de overheid”, waarvan “de uitvoering van de vergunde handelingen” afhankelijk is, temeer omdat de start der werken door de bestreden beslissing opgeschort wordt tot de “resultaten” van dit onderzoek, waarvan de aard in het ongewisse wordt gelaten, maar die wel gevolgd moeten worden tijdens de werken, bekend zijn. Vervolgens is het niet duidelijk of de voorwaarde dat de, overigens niet gepreciseerde, mogelijke resultaten van het voorafgaand oriënterend bodemonderzoek gevolgd moeten worden tijdens de werken, verwezenlijkt kan worden “door enig toedoen van de aanvrager” alleen. Uit niets blijkt dan ook of de opgelegde voorwaarden “redelijk (zijn) in verhouding tot de vergunde handelingen” en de voorwaarden zijn zeker niet “voldoende precies”, zoals nochtans vereist door artikel 4.2.19 §1 VCRO; (RvVb 21 mei 2012, nr. A/2012/0192)
 
de voorwaarde dat een formeel akkoord van de wegbeheerder en de vervoersmaatschappij nodig is voor de aanleg van een bushalte komt neer op een bijkomende beoordeling door de overheid; (RvVb 30 januari 2018, nr. RvVb/A/1718/0490)
 
de voorwaarde “De aanvraag dient te voldoen aan artikel 5 van het besluit van de Vlaamse regering van 1 oktober 2004 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater” niet voldoende precies is en aanleiding geeft tot een bijkomende beoordeling door de overheid bij de uitvoering van de bestreden vergunningsbeslissing omdat op basis van de aan de bestreden vergunning verbonden voorwaarde de aanvrager zelf kan beslissen of er voldaan is aan de Hemelwaterverordening of dat er een bijkomend bufferbekken wordt voorzien; (RvVb 25 juni 2013, nr. A/2013/0339)
 
de voorwaarde dat “de bepalingen zoals bepaald in de hemelwaterverordening dienen stipt nageleefd te worden” heeft een onvoldoende precies karakter en leidt er toe dat niet kan onderzocht worden hoe de vergunning uitgevoerd moet worden en in het bijzonder of een wadi al dan niet moet worden voorzien. De opgelegde voorwaarde dat de hemelwaterverordening moet worden nageleefd is niet voldoende precies en geeft aanleiding tot een bijkomende beoordeling door de overheid bij de uitvoering van de bestreden vergunningsbeslissing. Op basis van de aan de bestreden vergunning verbonden voorwaarde kan de begunstigde van de vergunning immers zelf beslissen of er voldaan is aan de Hemelwaterverordening en dat er een wadi wordt voorzien of niet. Door de naleving van de voorwaarde zo afhankelijk te maken van de begunstigde van de vergunning zelf, mist de aan de bestreden beslissing verbonden voorwaarde duidelijk de vereiste ‘voldoende precisie’, zoals bepaald in artikel 4.2.19 §1 VCRO; (RvVb 8 december 2015, nr. RvVb/A/1516/0327; zie ook RvVb 21 april 2015, nr. A/2015/0249)

Voorbeelden: "Essentiële wijzigingen"

  • de voorwaarde de garage wordt volledig onder het bestaande maaiveld ingeplant; de vloerpas ligt bijgevolg ± 1.00 m lager dan voorzien in de aanvraag” een aanpassing van de plannen vereist en dus geen betrekking had op bijkomstige zaken, maar op een essentieel gegeven van de aanvraag; (RvVb 29 februari 2012, nr. A/2012/0072)
     
  • de voorwaarde de toegang tot alle percelen niet mag verhinderd worden door een inrichting van het openbaar domein (inplanting parkings)” is niet voldoende precies. De vergunningverlenende overheid heeft nagelaten te verduidelijken om welke percelen het gaat, over welke parkings het gaat en op welke wijze bvb. moet gegarandeerd worden dat de toegang tot de achterliggende parking niet mag verhinderd worden. De begunstigde van de vergunning beschikt hierdoor over een beoordelingsruimte in de uitvoering van de vergunning. De begunstigde zal bijvoorbeeld naar eigen inzicht kunnen bepalen wanneer de toegang tot een perceel wordt verhinderd, of zij de inplanting kan/zal verplaatsen, of de toegang tot de parking zal verkleinen, of deze verhindering op andere wijze zal verhelpen… Bovendien heeft de voorwaarde dat de toegang tot de percelen niet mag verhinderd worden geen betrekking op bijkomstige zaken, maar op een essentieel gegeven van de aanvraag; (RvVb 20 oktober 2015, nr. RvVb/A/1516/0122)
     
  • een aanvraag waarbij de circulatie met een aanpassing van de plannen wordt gewijzigd door een nieuwe eenrichting doorsteek naar een naastgelegen warenhuis betreft een nieuw gegeven op de stedenbouwkundige plannen en is geen aanpassing van een reeds bestaand element, maar organiseert een nieuwe verbinding tussen beide vestigingen, zonder dat geraakt wordt aan de voorziene in- en uitritten. De nieuwe doorsteek naar het naastgelegen warenhuis kan dan ook niet in alle redelijkheid beschouwd worden als een “beperkte aanpassing” van de plannen; (RvVb 25 april 2017, nr. RvVb/A/1617/0791)
     
  • het sterk vervangen van de verkavelingsvoorschriften die voorlagen tijdens het openbaar onderzoek door voorschriften die als voorwaarde bij de verkavelingsvergunning worden voorgelegd die niet het voorwerp uitmaakten van het openbaar onderzoek betreft een essentiële wijziging van de aanvraag die erop gericht is een leemte bij de aanvraag op te vangen en die de belangen van derde mogelijks aantast aangezien derden hun eventuele bezwaren tegen deze nieuwe voorschriften niet hebben kunnen laten gelden wat een schending inhoudt van de formaliteit van het openbaar onderzoek; (RvVb 26 juli 2016, nr. RvVb/A/1516/1365)
     
  • de voorwaarde tot het schrappen van een uitweg in de verkaveling betreft geen kennelijk bijkomstige zaak; (RvVb 19 juli 2016, nr. RvVb/A/1516/1355)
     
  • wanneer het aangevraagde voorziet in een verkaveling van 12 bouwloten, met nieuwe wegenis voor de ontsluiting van 10 van de 12 kavels en door de bestreden beslissing wordt gereduceerd tot een verkaveling voor 6 kavels, waardoor een deel van de voorziene wegenis geen ontsluitingsfunctie meer heeft, is er sprake van een substantiële wijziging; (RvVb 5 juni 2018, nr. RvVb/A/1718/0949)

Contacteer ons

Afdeling Beleidsontwikkeling en Juridische Ondersteuning (BJO)