“Schoolvoorbeeld van een inbreidingsproject”

Groen Steenbrugge: wonen, werken en studeren op de Brugse buitenrand

steenbrugge

Datum: oplevering 2012
Ligging: site tussen Kortrijkstraat en Laurierenhof, Brugge
Opdrachtgever: Bruist bvba, Raadsman Advocatenkantoor cvba, Haesaert Peter bvba
Ontwerpteam: Architecten Groep III
Aannemer: Peter Haesaert bvba
Studiebureau: Stabitec
Projectcoördinator: Hein Verbeke
Budget: circa 2.350.000 euro
Omvang: gemengd inbreidingsproject met studentenhuis, kantoorgebouw, woonentiteiten, ondergrondse parking en publieke ruimte

Het gemengd woonproject Groen Steenbrugge is een levendige plek waar wonen, werken en studeren hand in hand gaan. De site op de Brugse buitenrand, langs het kanaal Gent-Brugge, oogt indrukwekkend en profileert zich als een knap staaltje ruimtelijke rendement. Het creatieve brein en de drijvende kracht achter het inbreidingsproject is Architecten Groep III, dat van Groen Steenbrugge ook meteen zijn thuishaven maakte. “Dit project toont perfect waar wij als architecten voor staan”, klinkt het overtuigend.

Tien jaar geleden bestond de site uit loodsen van Garage S.O.S., een herenhuis dat bij de garage hoorde en een grote verwilderde tuin die aan een ander woonerf grensde. Goed voor een oppervlakte van ongeveer 3.000 m². Maar dat beeld veranderde toen Architecten Groep III er de tanden inzette. De vervallen loodsen werden gesloopt, het waardevolle herenhuis werd behouden en een uniek renovatie- en nieuwbouwproject werd gestart. Vandaag biedt de herboren site plaats aan een ondergrondse parking voor 27 auto’s, 8 ééngezinswoningen en een kantoorgebouw voor twee bedrijven: Architecten Groep III en Raadsman Advocatenkantoor. Het herenhuis werd omgetoverd tot een studentenhuis met 12 kamers.

Het resultaat mag er zijn. Groen Steenbrugge is een levendige plek waar je zowel interactie als rust vindt. Autoverkeer wordt geweerd en voetgangers en fietsers zwaaien de plak op het autovrije, centrale pad dat de site doorkruist. Die overgedimensioneerde ‘straat’ verbindt de Kortrijkstraat met het achtergelegen woonerf Laurierenhof. De historische groene omkadering, het nabijgelegen kanaal en de gunstige oriëntatie zijn extra troeven. Net als ge algemene ligging, op respectievelijk 3 en 4 km van het station en het centrum van Brugge. De resolute keuze voor een ondergrondse parking, de intelligente schikking van de bouwvolumes in functie van oriëntatie, privacy en densiteit, de diversiteit aan gebruikers en de doorgedreven detaillering bepalen de context en betekenis van dit totaalconcept. “De voormalige Vlaamse Bouwmeester Leo Van Broeck hamerde continu op het belang van inbreiding en ik denk dat we hier van een schoolvoorbeeld mogen spreken”, aldus Hein Verbeke, zaakvoerder van Architecten Groep III

De vraag: een herbestemming voor een verloederde site

De oorspronkelijke vraag situeert zich bij Architecten Groep III, dat een tiental jaren geleden op zoek was naar een nieuwe locatie voor zijn kantoor. Op dat moment was het Brugse bureau ook bezig met een dossier om de site met de vervallen garageloodsen en het oude herenhuis te herbestemmen. Hein Verbeke: “Een klant had het idee om hier een saunacenter te bouwen, maar op een bepaald moment heeft hij afgehaakt. En toen is mijn euro gevallen: dit is een prachtige locatie voor ons. Wij kochten de gronden, maar 3.000 m² was natuurlijk veel te ruim voor ons. In de ondertekende compromis stond dan ook al vermeld dat dit niet louter kantoorgebied zou worden en dat er onderzocht moest worden of ook woontonwikkeling mogelijk was.”

Een verkaveling was uitgesloten voor Architecten Groep III. “Een klassieke verkaveling met vier bouwloten en een weg wilden we echt niet. We mochten hier bovendien geen extra weg ontsluiten. In dat geval moesten we dus al via het bestaande woonerf Laurierenhof een doodlopende straat aanleggen die dan door middel van een pijpenkop weer terugkeerde. Een alternatieve manier van woonontwikkeling was een must voor ons en met aannemer Peter Haesaert vonden we hierin een ideale partner. Gelukkig stapte ook de Stad Brugge mee in ons verhaal, iets wat tien jaar geleden helemaal niet zo evident was. Niet verkavelen, een kantoorgebouw met vier bouwlagen, een ondergrondse parking, focussen op kwaliteit in plaats van kwantiteit … Op bestuursniveau was het niet evident om voor zo’n verhaal een breed draagvlak te creëren. Maar het is toch gelukt om die comfortzone te verlaten.”

Stedenbouwkundige randvoorwaarden waren er niet. “Geen RUP, geen BPA, geen verkavelingsvergunning … Alleen de feitelijke context”, aldus Hein Verbeke. “Een smal, maar diep perceel nabij een drukke invalsweg in Brugge, een beschermd herenhuis en het aanpalend gerealiseerd woonproject Laurierenhof. We hadden enkel de Gemeentelijke Verordening als richtinggevend werkinstrument. Voor wij de grond aankochten, is er door meerdere partijen onderzocht of deze grond op een klassieke wijze (klassieke verkaveling, red.) kon ingericht worden.
Door de grote complexiteit heeft geen enkele ontwikkelaar zich hieraan gewaagd. Met als gevolg dat het perceel een soort overbodige restgrond werd. De invulling die wij hebben gegeven was toen zo atypisch en helemaal niet evident om te vergunnen. De overheid was hiermee – nog – niet vertrouwd.”

De oplossing: een kantoorgebouw, 8 ééngezinswoningen en een studentenhuis

Architecten Groep III slaagde erin een fijn uitgekiend ontwerp op tafel te leggen. Een kantoorgebouw met vier bouwlagen aan de straatkant, 8 ruime ééngezinswoningen, een ondergronds parking en een fiets- en wandelstraat moesten de site nieuw leven inblazen. Hein Verbeke: “Het oude herenhuis is enige tijd een vraagteken gebleven. Het gebouw vervangen door een meergezinswoning was enige tijd een optie, maar uiteindelijk kwamen we bij de studenten terecht. Brugge is nu eenmaal een studentenstad en om de diversiteit op de site nog aan te wakkeren, werd besloten om het oude herenhuis te renoveren tot studentenhuis.”
Voor de invulling van het kantoorgebouw zocht Architecten Groep II een tweede partij en die vond het bureau in Raadsman Advocatenkantoor. Dit zorgde voor een driekoppige bouwheer: Architecten Groep III, Raadsman Advocatenkantoor en de ontwikkelaar/aannemer Haesaert Peter, die het woongedeelte ontwikkelde. Het studentenhuis kwam uiteindelijk ook onder de vleugels van Architecten Groep III terecht. “Voor ons was het heel belangrijk om betaalbare woningen dicht bij de Brugse binnenstad te realiseren. Het plan is dan ook zo rationeel mogelijk opgebouwd en voor de acht woningen is het grondplan quasi identiek. Maar door een andere oriëntatie en daardoor ook andere oriëntatie van de dakvorm heeft iedere woning zijn eigen ruimtelijke beleving”, vertelt Lien Vansteenkiste, mede-zaakvoerder bij Architecten Groep III.

“Wij zijn altijd op zoek naar nieuwe soorten woonvormen, reconversies of inbreidingsprojecten” – Brugse schepen Franky Demon

Het creëren van een algemeen draagvlak was een uitdaging. Stad Brugge (anno 2010) was nog onvoldoende vertrouwd met randstedelijke inbreidingsprojecten als alternatief voor standaard verkavelingen. Op het perceel waren geen stedenbouwkundige plannen (VK, BPA, RUP,…) van toepassing, waardoor enkel de ‘gemeentelijke stedenbouwkundige verordening’ van toepassing was. Het vergde heel wat goodwill en creativiteit om aan alle voorschriften te voldoen. Het gevolg was een lang vergunningsproces, maar uiteindelijk met beoogd resultaat. “Wij zijn altijd op zoek naar nieuwe soorten woonvormen, reconversies of inbreidingsprojecten”, vertelt Franky Demon, schepen van ruimtelijke ordening, wonen en erfgoed in Brugge. “Brugge is lang de stad geweest waar traditioneel wonen standhield. Als pionier duurt het net iets langer om iets te realiseren, maar we hebben toen besloten om mee te gaan in het verhaal en vandaag de dag worden bij dergelijke ontwerpen nog nauwelijks vragen gesteld.”


De uitvoering: complexe, maar zeer kwalitatieve puzzel

Door wonen, werken en studeren te verenigen kon de site weer tot leven komen en kon er een link gemaakt worden met woonerf Laurierenhof, dat praktisch naadloos overloopt in Groen Steenbrugge. De diversiteit en architecturale complexiteit van het geheel zorgde ervoor dat het project op plan moeilijk te verkopen was. Hein Verbeke: “De puzzel oogde zeer complex voor kandidaat-kopers. Het is moeilijk te geloven dat we op 3000 m² een dertigtal werkende mensen, twaalf studerende jongeren en acht gezinnen kunnen huizen. Van zodra de algemene ruwbouw was gerealiseerd, bleek plots duidelijk hoe alles ruimtelijk in elkaar paste.” 

“Het is moeilijk te geloven dat we op 3000 m² een dertigtal werkende mensen, twaalf studerende jongeren en acht gezinnen kunnen huizen” – Hein Verbeke, Architecten Groep III

Opmerkelijk is de integratie van een ondergrondse parking. Lien Vansteenkiste: “Van in de parking zijn er unieke toegangen tot de woningen. Die parking was geen makkelijk verhaal. Privétuinen boven een ondergrondse parking, dat is allesbehalve standaard. Qua aansluitingen was het voor de nutsmaatschappijen zeer vreemd om de individuele woningen zonder verkaveling, en toch gekoppeld via een ondergrondse parking, te voorzien van tellers. Uiteindelijk werden alle woningen samen gezien als een appartementsgebouw met gemeenschappelijk tellerlokaal. Ook stabiliteitstechnisch waren er uitdagingen. De footprint van de woningen komt niet overeen met de perimeter van de ondergrondse parking, met als gevolg: ongelijke belastingen, ongelijke bouwschillen ... Bovendien is er bovenop de ondergrondse parking zowel privaat, als openbaar domein. Dit zorgde ook voor een ingewikkeld rooilijnplan.”

In een klassieke verkaveling is de opdeling privaat-publiek evident en duidelijk, maar in dit project zijn er drie statuten die een grotere verwevenheid hebben. Hein Verbeke: “Ten eerste de acht woningen en het kantoorgebouw, inclusief ondergrondse autostandplaats, en het studentenhuis. Telkens met bijhorend privaat gedeelte. Ten tweede is er de ondergrondse parking in een mede-eigendom, met uitzondering van eerder vernoemede autostandplaatsen. En ten derde is er 
de publieke straat, bovenop de ondergrondse parking, die het bestaande woonerf verbindt met de Kortrijkstraat. Vooral die publieke straat bovenop een ondergrondse parking – privaat/mede-eigendom – was voor Stad Brugge geen evidente keuze. Maar uiteindelijk is alles in orde gekomen.”

“We hebben streng gewaakt over bepaalde details die voor ons belangrijk waren zoals ingewerkte goten en grote glaspartijen” – Lien Vansteenkiste, Architecten Groep III

De focus lag in dit project duidelijk op het architecturale. Lien Vansteenkiste: “Dit is allesbehalve een typische projectontwikkeling waar geld vaak primeert. Daarom zie je hier wat atypische architecturale accenten. We hebben streng gewaakt over bepaalde details die voor ons belangrijk waren zoals ingewerkte goten en grote glaspartijen. Een standaardontwikkelaar zou, zeker in die tijd, dergelijke architectuur niet zien zitten. De baksteen die we hier gebruikt hebben is sindsdien enorm populair geworden. Deze keuze hebben we ook over de ganse lijn doorgetrokken. We wilden absoluut een duidelijke link tussen het kantoorgebouw en de woningen. Om de steen tot zijn recht te laten komen, kozen we ervoor om te lijmen in plaats van te voegen. De donkerbruine steen refereert ook deels naar het bestaande studentenhuis.” 

De troeven: een bruisende site met een ziel

Cruciaal in het hele verhaal was het garanderen van een coherent geheel, ondanks de diverse invulling van de site. “Daarin was onze rol als ontwerper zeer belangrijk”, benadrukt Hein Verbeke. “Architecten Groep II fungeerde als spilfiguur van waaruit alles is gegroeid. Wetende dat ons kantoor hier kwam, hebben we ingezet op eigentijdse architectuur. Deze site is een weerspiegeling van wie we zijn en wat we doen. Je kan wel een mooie website, portfolio of visitekaartje hebben, maar wie hier komt, ziet meteen waar wij voor staan. Het ontwerp hielden we over de ganse lijn in de hand.”
Het resultaat is een opgewaardeerde site die bruist van het leven. “Ik woon hier vlakbij en als papa van voetballende kinderen passeerde ik hier vaak richting het voetbalveld van Steenbrugge”, vertelt schepen Franky Demon. “Ik weet hoe de site er aan toe was en ik ben zeer blij met wat hier gerealiseerd is. Dat hier nu ook studenten leven en werken zorgt voor een extra meerwaarde. Er was in die tijd een tekort aan studentenhuizen en Stad Brugge waakt zeer sterk over de kwaliteit van de studentenkamers. Voor de stad was dit dan ook een ideale herbestemming voor het herenhuis.”

“Het is boeiend om ‘s morgens een student of iemand van het kantoor tegen te komen” – Geert Vercauteren, bewoner

Geert Vercauteren, die samen met zijn vrouw in boven in de stapelwoning woont, is lovend over Groen Steenbrugge: “Wij wonen hier zeer graag om verschillende redenen. We zitten hier op fietsafstand van de Brugse binnenstad, op wandelafstand van de supermarkt en niet ver van de snelwegen die naar Gent of de kust leiden. Maar vooral: dit is een site met ziel en karakter. Er is een bepaalde visuele eenheid, maar inhoudelijk zijn het allemaal verschillende mensen. Het is boeiend om ‘s morgens een student of iemand van het kantoor tegen te komen. Voor ons als bewoner brengt dat leven en kleur. En we vinden hier rust. Het hoge kantoorgebouw aan de straatkant houdt het geluid van de drukke straat tegen. De ondergrondse parking is dan weer zeer handig, en bovendien voorzien van een berging. Dat is vrij uniek in Brugge. Groen Steenbrugge is een immense opwaardering voor de hele buurt.”

Wat beter kon: een groene gevel?

Allemaal lovende woorden over Groen Steenbrugge, maar zijn er ook dingen die toch nog beter konden? Hein Verbeke: “Het studentenhuis is opgeknapt en vanbinnen perfect in orde, maar aan de afgetakelde zijgevel zouden we nog iets moeten doen. We denken eraan om een kunstenaar aan het werk te zetten. Of een groene gevel is ook een idee. Maar over het algemeen zijn we zeer tevreden over het eindresultaat. Naar dit soort projecten zijn wij steevast op zoek. Voor een klassieke verkaveling kan je bij ons niet terecht. Laat ons vrij ontwerpen, dan zijn we op ons best. Als bureau mikken we vooral op schoolprojecten, wooninbreidingsprojecten en kantoren/bedrijfsgebouwen.”
Het idee van een groene gevel is bewoner Geert Vercauteren wel genegen: “Als ik één klein puntje van kritiek mag geven, dan had ik graag nog wat meer groen gezien.” Hein Verbeke reageert: “We hebben ervoor gezorgd dat iedereen zijn eigen tuintje heeft. Als bovenste bewoner van de stapelwoning heeft Geert dit niet, maar hij heeft dat prima opgelost door zijn prachtig terras te vergroenen. Het middenpleintje is eigenlijk de groene link tussen alle deelprojecten. Nu lijkt het alsof ik wegloop van de vraag (lacht), maar als je boven op het dak van het kantoorgebouw gaat staan, dan zal je zien dat de volledige rand van deze site groen en bebost is.”
 

KADERSTUK Aandacht voor duurzaamheid

Van voorontwerp tot en met uitvoering werd ook sterk rekening gehouden met duurzaamheid. “In 2012 was duurzaamheid nog niet zo brandend actueel als vandaag”, aldus Lien Vansteenkiste. “Voor het kantoorgebouw hebben we volledig de duurzame kaart getrokken. We kozen voor een thermische warmtepomp met Canadese put, die ervoor zorgt dat de ventilatielucht al wordt opgewarmd of afgekoeld voordat hij het gebouw binnenkomt. Verder hebben we ook zonnepanelen, hergebruiken we regenwater en hebben we een groendak.”
Voor de woningen werd voor een andere aanpak gekozen. Lien Vansteenkiste: “We wilden betaalbare woningen realiseren, dus duurdere duurzame oplossingen waren niet evident. Daarom hebben we de kopers de mogelijkheid geboden om zelf een afweging te maken. De basis van de woningen - isolatie, ramen en de gebouwschil – hebben we standaard duurzaam gemaakt. Maar wat zonnepanelen betreft, lieten we de keuze aan de koper. Duurzaamheid is niet voor iedereen meteen betaalbaar. Daarom kozen we voor een heel duurzame basis, met de mogelijkheid om later nog duurzame opties toe te voegen.”